Оценка на имот в гр. Банкя

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 40 от общо 87 (46%). Медианата им е 2 030 €/кв.м при типична площ 68 кв.м, или около 145 000 € за жилище. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: двустайните −20,3% (2 030 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −6,7% (2 332 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −33,7% (1 741 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 94 950 € (65%), а площта нараства от 68 кв.м на 100 кв.м. Цената на квадрат пада с размера — от 2 332 €/кв.м при тристайните до 1 741 €/кв.м при четиристайните, разлика от 33,9%.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 395 €/кв.м, т.е. с 10,6% над сградите от 2020–2025 г. (2 166 €/кв.м). Групите са малки (4 и 5 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Покупката „на зелено“ излиза с 4,8% по-евтино от завършено ново жилище — 2 061 €/кв.м срещу 2 166 €/кв.м (41 обяви в строеж). Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 49% (средно за града: 50%).

Партер: 1 408 €/кв.м по 5 обяви, с 31,9% под средните етажи. Първи етаж: 2 685 €/кв.м по 17 обяви, с 29,8% над средните етажи. Последен етаж: 1 868 €/кв.м по 5 обяви, с 9,7% под средните етажи. Най-висока медиана има първи етаж (2 685 €/кв.м), най-ниска — партер (1 408 €/кв.м).

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в гр. Банкя се промени от 2 104 €/кв.м на 2 100 €/кв.м (−0,2%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 100 €/кв.м и 2 105 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (22) попадат в интервала 2 000–2 250 €/кв.м. Средните 50% от офертите са между 1 901 €/кв.м и 2 417 €/кв.м — ширина 516 € на квадрат, или 25% от медианата. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 22%; под 1 500 €/кв.м остават 6%.

Съседните райони на гр. Банкя нямат достатъчно обяви за сравнение, затова в таблицата са добавени най-близките райони с данни. Сред 113 района с достатъчно данни гр. Банкя има 91 по-скъпи и 21 по-евтини.

С 630 € месечен наем и 145 000 € покупна цена двустаен в гр. Банкя носи около 5,2% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Казано иначе, нужни са около 19 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 1 процентен пункт в полза на гр. Банкя. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

В гр. Банкя се продават 273 обяви за къщи с медиана 1 815 €/кв.м и медианна цена 499 999 € при типична площ 271 кв.м. Спрямо всички къщи в Столична община (2 000 €/кв.м) нивото е с 9,3% под градската медиана. В 199 обяви е посочен размерът на двора — медианата е 600 кв.м. Медианната година на строителство е 2015, а 51% от къщите с известна година (152) са от 2015 г. или по-нови, включително строящите се. За сравнение, апартаментите в гр. Банкя са на 2 100 €/кв.м — къщите са с 13,6% под тях на квадратен метър.

Какво точно се продава в гр. Банкя? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 87 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. По отопление преобладава газ (98%); локално отопление е в 2% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 1990 г., с 4 надземни етажа.

Разстоянието от града до центъра на София е около 14 км по права линия, а надморската височина е 662 м — 102 м над нивото на центъра. Метро няма; в OpenStreetMap са отбелязани 60 автобусни спирки в гр. Банкя. Над средното ниво са болници — 13 срещу 1 за типичното населено място; спортни обекти — 9 срещу 1 за типичното населено място; училища — 5 срещу 1 за типичното населено място. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в гр. Банкя могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова двустайните в гр. Банкя са на 2 030 €/кв.м, а четиристайните на 1 741 €/кв.м.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в гр. Банкя то е посочено в 2% от обявите с данни.
• Възраст на сградата. В обявите сградите от 2020–2025 г. са с 9,6% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +7,9% за новото строителство.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −31,9%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Състояние и обзавеждане. 6% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в гр. Банкя. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.