Оценка на имот в Суходол

Пазарът в Суходол се движи основно от двустайните — 5 оферти с медиана 1 705 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 68 кв.м, т.е. около 114 880 €. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: двустайните −33,1% (1 705 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −28,4% (1 789 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (114 880 €) и тристаен (165 000 €) е 50 120 € — толкова струва една стая повече в Суходол. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: тристайните имат най-висока медиана (1 789 €/кв.м), а двустайните — най-ниска (1 705 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

10 обяви са за жилища в строеж (акт 14/15) с медиана 1 784 €/кв.м, почти колкото общата медиана. Общо 83% от обявите в Суходол са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София. Годината на строителство е посочена в малка част от обявите, затова разрезът е непълен.

Почти всички обяви с посочен етаж в Суходол са на средни етажи (8 обяви), затова разлики по етаж не могат да се измерят надеждно.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Суходол остава почти без промяна: 1 742 €/кв.м → 1 742 €/кв.м, 0%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 1 742 €/кв.м, най-високата — 1 778 €/кв.м. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (5) попадат в интервала 1 750–2 000 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 1 696 €/кв.м, а една четвърт — над 1 896 €/кв.м. Обяви от 2 500 €/кв.м нагоре няма; под 1 500 €/кв.м остават 17%.

Съседните райони се движат от 1 602 €/кв.м (Модерно предградие) до 2 350 €/кв.м (Горна баня); Суходол с 1 778 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Модерно предградие — там медианната оферта е 152 996 € при 1 602 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Суходол има 108 по-скъпи и 4 по-евтини.

В Суходол се продават 10 обяви за къщи с медиана 1 646 €/кв.м и медианна цена 430 000 € при типична площ 246 кв.м. Спрямо всички къщи в Столична община (2 000 €/кв.м) нивото е с 17,7% под градската медиана. За сравнение, апартаментите в Суходол са на 1 778 €/кв.м — къщите са с 7,4% под тях на квадратен метър. При 10 обяви медианата е само ориентир.

Данните идват от описанията на 12 обяви за апартаменти в Суходол и показват какъв фонд доминира в предлагането. Всички обяви с посочено отопление в Суходол са с газ.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 8,1 км по права линия, а надморската височина е 640 м — 80 м над нивото на центъра. Метрото не е на пешеходно разстояние: най-близките станции са „Горна баня“ (2,1 км), „Овча купел II“ (2,4 км) и „Мизия“ (3,1 км). Основният градски транспорт са наземните линии (15 автобусни спирки по OpenStreetMap). Липсват (поне на картата): аптеки и паркове. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Две жилища в Суходол могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Суходол тристайните (1 789 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (1 705 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Суходол почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Метро. Най-близката станция, „Горна баня“, е на 2,1 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Отопление. В Суходол обявите с ТЕЦ практически липсват; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.