Оценка на имот в Овча купел 2

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 205 обяви (53% от предлагането). Медианната цена е 224 950 € за 107 кв.м, което прави 2 124 €/кв.м. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните +2,9% (2 744 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −13,3% (2 208 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −15% (2 124 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −18,6% (2 137 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Овча купел 2 се плащат около 72 920 € отгоре: двустаен апартамент е средно 152 030 €, а тристаен — 224 950 €. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (2 744 €/кв.м), най-евтин — тристаен (2 124 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 432 €/кв.м, т.е. с 7,9% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 254 €/кв.м). Групите са малки (17 и 8 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Покупката „на зелено“ излиза с 5% по-евтино от завършено ново жилище — 2 142 €/кв.м срещу 2 254 €/кв.м (284 обяви в строеж). 78% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

При партер медианата е 2 051 €/кв.м — −6,1% спрямо средните етажи. Първи етаж: 2 100 €/кв.м по 43 обяви, с 3,8% под средните етажи. Последният етаж се обявява почти колкото средните етажи (2 176 €/кв.м, 57 обяви). Най-висока медиана има среден етаж (2 184 €/кв.м), най-ниска — партер (2 051 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Овча купел 2 остава почти без промяна: 2 156 €/кв.м → 2 162 €/кв.м, +0,3%. Цяла София: +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 156 €/кв.м и 2 162 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Модалният интервал е 2 000–2 250 €/кв.м с 163 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 018 €/кв.м, а една четвърт — над 2 329 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 13%; под 2 000 €/кв.м остават 23%.

От 4 района в съседство с достатъчно обяви 1 е по-евтин и 3 са по-скъпи от Овча купел 2. Крайностите са Горна баня (2 350 €/кв.м) и Суходол (1 778 €/кв.м). Най-близката по-евтина алтернатива е Суходол — там медианната оферта е 144 920 € при 1 778 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Овча купел 2 има 86 по-скъпи и 26 по-евтини.

Двустаен апартамент в Овча купел 2 се отдава средно за 634 € на месец (36 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 152 030 € това е брутна доходност 5% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 20 години. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,8 процентни пункта в полза на Овча купел 2. За тристаен апартамент медианният наем е 680 € (33 обяви), а доходността — 3,6%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Данните идват от описанията на 385 обяви за апартаменти в Овча купел 2 и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е газ — 50% от обявите с посочен тип, следвано от ТЕЦ (парно) (48%). Типичната сграда в обявите е построена през 2023 г., с 8 надземни етажа.

По тип Овча купел 2 е външен (периферен) квартал: 6,4 км до центъра, 633 м надморска височина. Най-близките метростанции са „Овча купел II“ (0,3 км), „Горна баня“ (0,5 км) и „Мизия“ (0,9 км). Липсват (поне на картата): детски градини, аптеки, супермаркети и паркове. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 2 173 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Овча купел 2 се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Метро. Най-близката станция, „Овча купел II“, е на 0,3 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Овча купел 2 диапазонът по тип е от 2 124 €/кв.м до 2 744 €/кв.м.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 7,3% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +0,4% за новото строителство.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −6,1%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Състояние и обзавеждане. 2% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Овча купел 2. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.