Оценка на имот в Красна поляна 2

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Красна поляна 2: 36 обяви, 59% от всички. Типичният такъв апартамент е 84 кв.м и се предлага за 189 450 € (2 143 €/кв.м). Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −6,4% (2 497 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +7,3% (2 733 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −14,3% (2 143 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −20,7% (2 081 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (144 950 €) и тристаен (189 450 €) е 44 500 € — толкова струва една стая повече в Красна поляна 2. Цената на квадрат пада с размера — от 2 733 €/кв.м при двустайните до 2 081 €/кв.м при четиристайните, разлика от 31,3%.

21 обяви са за жилища в строеж (акт 14/15) с медиана 2 083 €/кв.м, с 5,9% под общата медиана. 38% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

При първи етаж медианата е 2 100 €/кв.м — −4,7% спрямо средните етажи. Последен етаж: 2 470 €/кв.м по 4 обяви, с 12,1% над средните етажи. Висок етаж (12+): 2 716 €/кв.м по 4 обяви, с 23,2% над средните етажи. Най-висока медиана има етаж 12+ (2 716 €/кв.м), най-ниска — първи етаж (2 100 €/кв.м).

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Красна поляна 2 се промени от 2 275 €/кв.м на 2 235 €/кв.м (−1,8%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 218 €/кв.м и 2 275 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 1,8 процентни пункта в ущърб на Красна поляна 2. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (27) попадат в интервала 2 000–2 250 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 083 €/кв.м, а една четвърт — над 2 551 €/кв.м. 26% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана).

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от Красна поляна 2: от 2 409 €/кв.м (Красна поляна 1) до 2 836 €/кв.м (Бакстон). Красна поляна 2 е най-евтиното място в тази група — купувач, който иска същата част на града, тук плаща по-малко на квадрат от всеки съсед. Сред 113 района с достатъчно данни Красна поляна 2 има 81 по-скъпи и 31 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Красна поляна 2 е 490 € месечно по 11 обяви. Срещу медианна цена 144 950 € годишният наем (5 880 €) дава 4,1% брутна доходност. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 25 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Красна поляна 2 е на същото ниво. За тристаен апартамент медианният наем е 699 € (11 обяви), а доходността — 4,4%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Данните идват от описанията на 61 обяви за апартаменти в Красна поляна 2 и показват какъв фонд доминира в предлагането. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (70%); газ е в 30% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 8 надземни етажа.

По тип Красна поляна 2 е външен (периферен) квартал: 3,5 км до центъра, 565 м надморска височина, 0,28 кв.км площ. Най-близките метростанции са „Вардар“ (1,4 км), „Овча купел“ (1,4 км) и „Цар Борис III“ (1,7 км). Над средното ниво са трамвайни спирки — 3 срещу 0 за типичния квартал. В OpenStreetMap не са отбелязани паркове в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Как от 2 214 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Красна поляна 2? Най-силно влияят:

• Метро. Най-близката станция, „Вардар“, е на 1,4 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Отопление. 70% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Красна поляна 2 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Красна поляна 2 са на 2 497 €/кв.м, а четиристайните на 2 081 €/кв.м.