Оценка на имот в Западен парк

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 32 от общо 41 (78%). Медианата им е 2 682 €/кв.м при типична площ 60 кв.м, или около 153 250 € за жилище. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — двустайните +5,3% (2 682 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +22,5% (3 062 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 36 650 € (24%), а площта нараства от 60 кв.м на 65 кв.м. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: тристайните имат най-висока медиана (3 062 €/кв.м), а двустайните — най-ниска (2 682 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 2% (средно за града: 50%). Годината на строителство е посочена в малка част от обявите, затова разрезът е непълен.

При първи етаж медианата е 2 357 €/кв.м — −14,9% спрямо средните етажи. Последен етаж: 2 667 €/кв.м по 7 обяви, с 3,7% под средните етажи. Най-висока медиана има среден етаж (2 769 €/кв.м), най-ниска — първи етаж (2 357 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Западен парк остава почти без промяна: 2 681 €/кв.м → 2 691 €/кв.м, +0,4%. Цяла София: +0,1%. Коридорът на движение е 2 674 €/кв.м – 2 729 €/кв.м, т.е. 2,1% между дъното и върха. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (12) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Между долния и горния квартил (2 357 €/кв.м и 2 931 €/кв.м) има 574 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 71%; под 2 000 €/кв.м остават 5%.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Западен парк: от 2 114 €/кв.м (Люлин 1) до 2 409 €/кв.м (Красна поляна 1). Най-близката по-евтина алтернатива е Люлин 1 — там медианната оферта е 136 000 € при 2 114 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Западен парк има 37 по-скъпи и 75 по-евтини.

Двустаен апартамент в Западен парк се отдава средно за 480 € на месец (10 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 153 250 € това е брутна доходност 3,8% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 27 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Западен парк е с 0,5 процентни пункта под нея. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 41 обяви в Западен парк. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 96% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (4%). Типичната сграда в обявите е построена през 1970 г., с 4 надземни етажа.

Западен парк е външен (периферен) квартал на около 3,5 км от центъра на София, на 562 м надморска височина и с площ около 0,63 кв.км. На пешеходно разстояние са метростанциите „Вардар“ (0,5 км), „Западен парк“ (1,3 км) и „Константин Величков“ (1,6 км). Районът се обслужва от линии М1/М4. Над средното ниво са трамвайни спирки — 6 срещу 0 за типичния квартал; училища — 4 срещу 1 за типичния квартал; детски градини — 3 срещу 1 за типичния квартал. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 2 683 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Западен парк се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Отопление. 96% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Метро. Най-близката станция, „Вардар“, е на 0,5 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Западен парк почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Западен парк тристайните (3 062 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (2 682 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Западен парк. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.