Оценка на имот в Бояна

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 206 от общо 426 (48%). Медианата им е 2 691 €/кв.м при типична площ 121 кв.м, или около 325 075 € за жилище. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −5,5% (2 520 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +2,1% (2 601 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +7,6% (2 691 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +2,6% (2 692 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 118 341 € (57%), а площта нараства от 76 кв.м на 121 кв.м. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (2 692 €/кв.м), а едностайните — най-ниска (2 520 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се предлагат средно за 2 861 €/кв.м, а сградите от 90-те — за 2 778 €/кв.м. Премията за нова сграда в Бояна е 3%. Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 2 499 €/кв.м, т.е. с 12,7% под новите сгради с акт 16 от 2026 г. 52% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

При партер медианата е 2 625 €/кв.м — −2% спрямо средните етажи. При първи етаж медианата е 2 743 €/кв.м — +2,4% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 2 495 €/кв.м — −6,9% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Бояна в диапазон от 2 495 €/кв.м до 2 743 €/кв.м.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Бояна се промени от 2 629 €/кв.м на 2 647 €/кв.м (+0,7%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 629 €/кв.м, най-високата — 2 647 €/кв.м. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Модалният интервал е 2 250–2 500 €/кв.м с 105 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 404 €/кв.м, а една четвърт — над 3 063 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 60%; под 2 000 €/кв.м остават 7%.

От 4 района в съседство с достатъчно обяви 3 са по-евтини и 1 е по-скъп от Бояна. Крайностите са Драгалевци (2 687 €/кв.м) и Княжево (2 271 €/кв.м). Ако бюджетът не стига, Княжево предлага съседна локация с около 14,9% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 219 000 €. Сред 113 района с достатъчно данни Бояна има 39 по-скъпи и 73 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Бояна е 750 € месечно по 54 обяви. Срещу медианна цена 206 734 € годишният наем (9 000 €) дава 4,4% брутна доходност. Това съответства на около 23 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Бояна е на същото ниво. За тристаен апартамент медианният наем е 1 300 € (34 обяви), а доходността — 4,8%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

В Бояна се продават 75 обяви за къщи с медиана 2 491 €/кв.м и медианна цена 756 073 € при типична площ 360 кв.м. Спрямо всички къщи в Столична община (2 000 €/кв.м) нивото е с 24,6% над градската медиана. За сравнение, апартаментите в Бояна са на 2 670 €/кв.м — къщите са с 6,7% под тях на квадратен метър.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 426 обяви в Бояна. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е газ — 95% от обявите с посочен тип, следвано от ТЕЦ (парно) (3%). Типичната сграда в обявите е построена през 2024 г., с 4 надземни етажа.

По тип Бояна е квартал в подножието на Витоша: 7,7 км до центъра, 828 м надморска височина. До метрото има поне 4,3 км — най-близо са „Цар Борис III“ (4,3 км), „Витоша“ (4,4 км) и „Овча купел“ (4,5 км). Основният градски транспорт са наземните линии (6 автобусни спирки по OpenStreetMap). Липсват (поне на картата): училища, аптеки и супермаркети. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Половината обяви в Бояна са между 2 404 €/кв.м и 3 063 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Бояна то е посочено в 2% от обявите с данни.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 3% над сградите от 90-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +10,5% за новата сграда.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Бояна четиристайните (2 692 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 520 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Метро. Най-близката станция, „Цар Борис III“, е на 4,3 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Бояна почти няма обяви, описани като „за ремонт“.