Оценка на имот в Студентски град

Двустайните държат най-голям дял от предлагането в Студентски град: 215 обяви, 46% от всички. Типичният такъв апартамент е 67 кв.м и се предлага за 184 632 € (2 761 €/кв.м). Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните +8,5% (2 893 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +8,4% (2 761 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −0,1% (2 498 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −16,7% (2 186 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (184 632 €) и тристаен (265 000 €) е 80 368 € — толкова струва една стая повече в Студентски град. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (2 893 €/кв.м), най-евтин — четиристаен (2 186 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Сградите от 90-те се обявяват по 2 946 €/кв.м, т.е. с 12,9% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 610 €/кв.м). Групите са малки (63 и 4 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. 128 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 378 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 610 €/кв.м) отстъпката е около 8,9% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 41% (средно за града: 50%).

Партер: 2 350 €/кв.м по 28 обяви, с 14,4% под средните етажи. При първи етаж медианата е 2 633 €/кв.м — −4,1% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 2 476 €/кв.м — −9,8% спрямо средните етажи. Висок етаж (12+): 2 578 €/кв.м по 6 обяви, с 6,1% под средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Студентски град в диапазон от 2 350 €/кв.м до 2 745 €/кв.м.

Последната стойност (19 октомври) е 2 610 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 583 €/кв.м. Промяната е +1% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 2 583 €/кв.м и 2 612 €/кв.м. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Модалният интервал е 2 250–2 500 €/кв.м с 95 обяви. Средните 50% от офертите са между 2 357 €/кв.м и 3 027 €/кв.м — ширина 670 € на квадрат, или 25% от медианата. Под 2 000 €/кв.м са 7% от обявите, а от 3 500 €/кв.м нагоре — 12%.

Съседните райони се движат от 2 353 €/кв.м (Малинова долина) до 3 099 €/кв.м (Мусагеница); Студентски град с 2 662 €/кв.м е между тях. Ако бюджетът не стига, Малинова долина предлага съседна локация с около 11,6% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 190 000 €. Сред 113 района с достатъчно данни Студентски град има 41 по-скъпи и 71 по-евтини.

Медианният наем за тристаен апартамент в Студентски град е 800 € месечно по 86 обяви. Срещу медианна цена 265 000 € годишният наем (9 600 €) дава 3,6% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 28 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за тристайни в районите с данни за наеми е 3,6%, така че Студентски град е на същото ниво. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Какво точно се продава в Студентски град? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 467 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 60% от обявите с посочен тип, следвано от газ (33%). Типичната сграда в обявите е построена през 2023 г., с 6 надземни етажа.

По тип Студентски град е външен (периферен) квартал: 5,6 км до центъра, 611 м надморска височина, 3,11 кв.км площ. Най-близките метростанции са „Г. М. Димитров“ (1,5 км), „Мусагеница“ (1,5 км) и „Младост 1“ (2 км). Над средното ниво са спортни обекти — 23 срещу 1 за типичния квартал; кафенета — 19 срещу 1 за типичния квартал; ресторанти — 52 срещу 3 за типичния квартал. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 2 662 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Студентски град се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Студентски град диапазонът по тип е от 2 186 €/кв.м до 2 893 €/кв.м.
• Отопление. 60% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Метро. Най-близката станция, „Г. М. Димитров“, е на 1,5 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 11,4% под сградите от 90-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава −0,5% за новата сграда.
• Състояние и обзавеждане. 12% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Студентски град. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.