Оценка на имот в Света Троица

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 62 от общо 147 (42%). Медианата им е 2 677 €/кв.м при типична площ 65 кв.м, или около 171 400 € за жилище. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните +5,5% (2 814 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +5,1% (2 677 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +6,2% (2 656 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −1,3% (2 591 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (171 400 €) и тристаен (242 000 €) е 70 600 € — толкова струва една стая повече в Света Троица. Цената на квадрат пада с размера — от 2 814 €/кв.м при едностайните до 2 591 €/кв.м при четиристайните, разлика от 8,6%.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 755 €/кв.м, т.е. с 2,1% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 698 €/кв.м). Групите са малки (5 и 55 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Покупката „на зелено“ излиза с 6,6% по-евтино от завършено ново жилище — 2 520 €/кв.м срещу 2 698 €/кв.м (20 обяви в строеж). 17% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

Първият етаж се обявява с 2,8% под средните етажи (2 634 €/кв.м, 28 обяви). При последен етаж медианата е 2 311 €/кв.м — −14,8% спрямо средните етажи. Висок етаж (12+): 2 472 €/кв.м по 6 обяви, с 8,8% под средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Света Троица в диапазон от 2 311 €/кв.м до 2 711 €/кв.м.

Последната стойност (19 октомври) е 2 662 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 642 €/кв.м. Промяната е +0,8% при +0,1% за града. Най-ниската стойност в серията е 2 642 €/кв.м, най-високата — 2 666 €/кв.м. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-гъсто е предлагането между 2 500 и 2 750 €/кв.м — там са 48 от 147 оферти. Между долния и горния квартил (2 444 €/кв.м и 2 974 €/кв.м) има 530 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 71%; под 2 000 €/кв.м остават 1%.

Всички 5 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Света Троица: от 2 373 €/кв.м (Зона Б-19) до 2 643 €/кв.м (Илинден). Ако бюджетът не стига, Зона Б-19 предлага съседна локация с около 11,5% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 227 869 €. В градската класация по медиана 38 района са по-скъпи, а 74 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Света Троица е 550 € месечно по 53 обяви. Срещу медианна цена 171 400 € годишният наем (6 600 €) дава 3,9% брутна доходност. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 26 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Света Троица е с 0,4 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 625 € (32 обяви), а доходността — 3,1%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 147 обяви в Света Троица. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Всички обяви с посочено отопление в Света Троица са с ТЕЦ (парно). Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 8 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 2,5 км по права линия, а надморската височина е 560 м — почти колкото центъра. На пешеходно разстояние са метростанциите „Константин Величков“ (0,9 км), „Вардар“ (1 км) и „Княгиня Мария Луиза“ (1,5 км). Над средното ниво са трамвайни спирки — 7 срещу 0 за типичния квартал; детски площадки — 35 срещу 6 за типичния квартал; ресторанти — 15 срещу 3 за типичния квартал. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 2 680 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Света Троица се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Състояние и обзавеждане. 11% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Света Троица диапазонът по тип е от 2 591 €/кв.м до 2 814 €/кв.м.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 2,1% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +5,6% за новото строителство.
• Метро. Най-близката станция, „Константин Величков“, е на 0,9 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Света Троица. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.