Оценка на имот в Зона Б-19

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 63 от общо 121 (52%). Медианата им е 2 039 €/кв.м при типична площ 105 кв.м, или около 260 281 € за жилище. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: едностайните −23,7% (2 035 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +0,9% (2 571 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −18,4% (2 039 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +2,5% (2 690 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 64 281 € (33%), а площта нараства от 77 кв.м на 105 кв.м. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (2 690 €/кв.м), а едностайните — най-ниска (2 035 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

95 обяви са за жилища в строеж (акт 14/15) с медиана 2 273 €/кв.м, с 4,2% под общата медиана. 80% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

При първи етаж медианата е 2 020 €/кв.м — −15,8% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява почти колкото средните етажи (2 402 €/кв.м, 18 обяви). При висок етаж (12+) медианата е 2 387 €/кв.м — −0,5% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Зона Б-19 в диапазон от 2 020 €/кв.м до 2 402 €/кв.м.

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Зона Б-19 остава почти без промяна — от 2 324 €/кв.м до 2 324 €/кв.м, или 0%, докато градската медиана се движи с +0,1%. През целия период медианата стои на 2 324 €/кв.м. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 2 000 и 2 250 €/кв.м — там са 48 от 121 оферти. Между долния и горния квартил (2 020 €/кв.м и 2 681 €/кв.м) има 661 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 45%; под 2 000 €/кв.м остават 2%.

Всички 5 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от Зона Б-19: от 2 409 €/кв.м (Красна поляна 1) до 2 757 €/кв.м (Зона Б-5). В тази група Зона Б-19 е с най-ниска медиана, което го прави входната точка за купувачи с по-ограничен бюджет. Сред 113 района с достатъчно данни Зона Б-19 има 69 по-скъпи и 43 по-евтини.

Двустаен апартамент в Зона Б-19 се отдава средно за 650 € на месец (32 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 196 000 € това е брутна доходност 4% годишно. Казано иначе, нужни са около 25 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,3 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 790 € (8 обяви), а доходността — 3,6%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 121 обяви в Зона Б-19. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (96%); газ е в 4% от обявите с данни. Медианната сграда е от 2003 г. и има 6 етажа.

Зона Б-19 е вътрешен квартал на около 1,9 км от центъра на София, на 556 м надморска височина и с площ около 0,21 кв.км. На пешеходно разстояние са метростанциите „Константин Величков“ (0,4 км), „Опълченска“ (1 км) и „Вардар“ (1,4 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече паркове (3 при медиана 1,5). Липсват (поне на картата): супермаркети. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Две жилища в Зона Б-19 могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Отопление. 96% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Достъп до метро. От квартала до „Константин Величков“ има 0,4 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Състояние и обзавеждане. 6% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Зона Б-19 четиристайните (2 690 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 035 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.