Оценка на имот в Надежда 1

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 73 от общо 141 (52%). Медианата им е 2 364 €/кв.м при типична площ 97 кв.м, или около 231 525 € за жилище. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −2,2% (2 607 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −2,6% (2 482 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −5,4% (2 364 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −20,4% (2 088 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (148 600 €) и тристаен (231 525 €) е 82 925 € — толкова струва една стая повече в Надежда 1. Цената на квадрат пада с размера — от 2 607 €/кв.м при едностайните до 2 088 €/кв.м при четиристайните, разлика от 24,9%.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 429 €/кв.м, т.е. почти колкото новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 427 €/кв.м). Групите са малки (4 и 30 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. 60 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 363 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 427 €/кв.м) отстъпката е около 2,6% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 45% (средно за града: 50%).

При първи етаж медианата е 2 022 €/кв.м — −14,9% спрямо средните етажи. Последен етаж: 2 372 €/кв.м по 29 обяви, почти колкото средните етажи. Най-висока медиана има среден етаж (2 375 €/кв.м), най-ниска — първи етаж (2 022 €/кв.м).

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Надежда 1 спада — от 2 375 €/кв.м до 2 362 €/кв.м, или −0,5%, докато градската медиана се движи с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 361 €/кв.м, най-високата — 2 375 €/кв.м. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-много обяви (38) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 074 €/кв.м, а една четвърт — над 2 604 €/кв.м. Под 2 000 €/кв.м са 17% от обявите, а от 3 000 €/кв.м нагоре — 5%.

От 5 района в съседство с достатъчно обяви 2 са по-евтини и 3 са по-скъпи от Надежда 1. Крайностите са Банишора (2 444 €/кв.м) и Надежда 3 (2 109 €/кв.м). Ако бюджетът не стига, Надежда 3 предлага съседна локация с около 11,1% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 175 000 €. В градската класация по медиана 70 района са по-скъпи, а 42 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Надежда 1 е 600 € месечно по 46 обяви. Срещу медианна цена 148 600 € годишният наем (7 200 €) дава 4,8% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 21 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,6 процентни пункта в полза на Надежда 1. За тристаен апартамент медианният наем е 750 € (15 обяви), а доходността — 3,9%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 141 обяви в Надежда 1. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 97% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (3%). Медианната сграда е от 1980 г. и има 8 етажа.

Надежда 1 е външен (периферен) квартал на около 3,8 км от центъра на София, на 544 м надморска височина и с площ около 0,74 кв.км. На пешеходно разстояние са метростанциите „Надежда“ (0,4 км), „Хан Кубрат“ (0,9 км) и „Бели Дунав“ (1,1 км). Метролиния: М2. Над средното ниво са детски площадки — 19 срещу 6 за типичния квартал; детски градини — 3 срещу 1 за типичния квартал; аптеки — 5 срещу 2 за типичния квартал. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 2 372 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Надежда 1 се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Надежда 1 2% от обявите са в последната група.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Надежда 1 диапазонът по тип е от 2 088 €/кв.м до 2 607 €/кв.м.
• Достъп до метро. От квартала до „Надежда“ има 0,4 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Отопление. 97% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват почти колкото сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Надежда 1. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.