Оценка на имот в Надежда 2

Ако търсите двустаен апартамент, изборът е най-голям: 65 обяви (47% от предлагането). Медианната цена е 148 900 € за 62 кв.м, което прави 2 382 €/кв.м. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −12,4% (2 337 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −6,5% (2 382 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −3,9% (2 403 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −8,3% (2 406 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Надежда 2 се плащат около 86 042 € отгоре: двустаен апартамент е средно 148 900 €, а тристаен — 234 942 €. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (2 406 €/кв.м), а едностайните — най-ниска (2 337 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 722 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 298 €/кв.м) — разликата е +18,5% в полза на по-старите. Групите са малки (3 и 21 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Отстъпка за покупка „на зелено“ в Надежда 2 практически няма: 2 274 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 2 298 €/кв.м за новите сгради с акт 16 от 2026 г. 42% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

При първи етаж медианата е 2 483 €/кв.м — +3,7% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 2 306 €/кв.м — −3,7% спрямо средните етажи. Най-висока медиана има първи етаж (2 483 €/кв.м), най-ниска — последен етаж (2 306 €/кв.м).

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Надежда 2 се промени от 2 394 €/кв.м на 2 400 €/кв.м (+0,3%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 394 €/кв.м, най-високата — 2 410 €/кв.м. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-гъсто е предлагането между 2 250 и 2 500 €/кв.м — там са 36 от 139 оферти. Средните 50% от офертите са между 2 178 €/кв.м и 2 712 €/кв.м — ширина 534 € на квадрат, или 22% от медианата. Под 2 000 €/кв.м са 12% от обявите, а от 3 000 €/кв.м нагоре — 11%.

Най-скъпият съсед е Толстой с 2 398 €/кв.м (0% спрямо Надежда 2), а най-достъпният — Надежда 3 с 2 109 €/кв.м (−12,1%). Ако бюджетът не стига, Надежда 3 предлага съседна локация с около 12,1% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 175 000 €. Сред 113 района с достатъчно данни Надежда 2 има 64 по-скъпи и 48 по-евтини.

Двустаен апартамент в Надежда 2 се отдава средно за 600 € на месец (41 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 148 900 € това е брутна доходност 4,8% годишно. Казано иначе, нужни са около 21 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,6 процентни пункта в полза на Надежда 2. За тристаен апартамент медианният наем е 760 € (20 обяви), а доходността — 3,9%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 139 обяви в Надежда 2. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 92% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (8%). Медианната сграда е от 1980 г. и има 6 етажа.

По тип Надежда 2 е външен (периферен) квартал: 3,9 км до центъра, 535 м надморска височина, 0,69 кв.км площ. Най-близките метростанции са „Надежда“ (0,3 км), „Хан Кубрат“ (0,8 км) и „Бели Дунав“ (1,2 км). Районът се обслужва от линия М2. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече детски градини (4 при медиана 1). В OpenStreetMap не са отбелязани паркове в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Медианата от 2 398 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Надежда 2 се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Състояние и обзавеждане. 8% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Надежда 2 то е посочено в 8% от обявите с данни.
• Метро. Най-близката станция, „Надежда“, е на 0,3 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Надежда 2 четиристайните (2 406 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 337 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 15,6% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +0,4% за новото строителство.