Оценка на имот в Карпузица

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Карпузица: 86 обяви, 58% от всички. Типичният такъв апартамент е 110 кв.м и се предлага за 270 833 € (2 367 €/кв.м). Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните −7,5% (2 466 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −3,3% (2 463 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −5,3% (2 367 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −9,5% (2 376 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Карпузица се плащат около 90 833 € отгоре: двустаен апартамент е средно 180 000 €, а тристаен — 270 833 €. Цената на квадрат пада с размера — от 2 466 €/кв.м при едностайните до 2 367 €/кв.м при тристайните, разлика от 4,2%.

Премията за ново строителство в Карпузица е около 2,9%: 2 606 €/кв.м при новите сгради с акт 16 от 2026 г. срещу 2 533 €/кв.м при сградите от 90-те. 84 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 344 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 606 €/кв.м) отстъпката е около 10,1% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Общо 64% от обявите в Карпузица са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Партер: 2 186 €/кв.м по 18 обяви, с 12,2% под средните етажи. Първият етаж се обявява с 11,5% под средните етажи (2 203 €/кв.м, 30 обяви). Последен етаж: 2 499 €/кв.м по 21 обяви, почти колкото средните етажи. Най-висока медиана има последен етаж (2 499 €/кв.м), най-ниска — партер (2 186 €/кв.м).

Последната стойност (19 октомври) е 2 391 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 303 €/кв.м. Промяната е +3,8% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 2 303 €/кв.м и 2 391 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 3,7 процентни пункта в полза на Карпузица. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (39) попадат в интервала 2 000–2 250 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 165 €/кв.м, а една четвърт — над 2 707 €/кв.м. Под 2 000 €/кв.м са 11% от обявите, а от 3 000 €/кв.м нагоре — 12%.

Най-скъпият съсед е Бояна с 2 670 €/кв.м (+11,2% спрямо Карпузица), а най-достъпният — Княжево с 2 271 €/кв.м (−5,4%). Ако бюджетът не стига, Княжево предлага съседна локация с около 5,4% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 219 000 €. Сред 113 района с достатъчно данни Карпузица има 63 по-скъпи и 49 по-евтини.

Двустаен апартамент в Карпузица се отдава средно за 600 € на месец (20 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 180 000 € това е брутна доходност 4% годишно. Казано иначе, нужни са около 25 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Карпузица е с 0,2 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 800 € (11 обяви), а доходността — 3,5%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 148 обяви в Карпузица. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е газ — 87% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (13%). Типичната сграда в обявите е построена през 2018 г., с 5 надземни етажа.

Карпузица е квартал в подножието на Витоша на около 7 км от центъра на София, на 631 м надморска височина и с площ около 1,62 кв.км. До метрото има поне 1,9 км — най-близо са „Горна баня“ (1,9 км), „Овча купел II“ (2 км) и „Мизия“ (2,1 км). Основният градски транспорт са наземните линии (26 автобусни спирки по OpenStreetMap). Над средното ниво са училища — 5 срещу 1 за типичния квартал; спортни обекти — 4 срещу 1 за типичния квартал; кафенета — 3 срещу 1 за типичния квартал. В OpenStreetMap не са отбелязани аптеки в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Медианата от 2 401 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Карпузица се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 2,9% над сградите от 90-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +10,5% за новото строителство.
• Метро. Най-близката станция, „Горна баня“, е на 1,9 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Етаж. Партерът в Карпузица се обявява с 12,2% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Карпузица диапазонът по тип е от 2 367 €/кв.м до 2 466 €/кв.м.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Карпузица то е посочено в 13% от обявите с данни.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.