Оценка на имот в Толстой

Двустайните държат най-голям дял от предлагането в Толстой: 40 обяви, 48% от всички. Типичният такъв апартамент е 60 кв.м и се предлага за 146 750 € (2 400 €/кв.м). Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните −11,4% (2 364 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −5,8% (2 400 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −4% (2 399 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −23,8% (2 000 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (146 750 €) и тристаен (196 000 €) е 49 250 € — толкова струва една стая повече в Толстой. Двустайните имат най-висока цена на кв.м (2 400 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (2 000 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

36 обяви са за жилища в строеж (акт 14/15) с медиана 2 332 €/кв.м, с 2,8% под общата медиана. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 45% (средно за града: 50%).

При първи етаж медианата е 2 437 €/кв.м — +4,8% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява с 7,5% над средните етажи (2 500 €/кв.м, 17 обяви). Най-висока медиана има последен етаж (2 500 €/кв.м), най-ниска — среден етаж (2 326 €/кв.м).

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Толстой нараства — от 2 361 €/кв.м до 2 400 €/кв.м, или +1,7%, докато градската медиана се движи с +0,1%. Коридорът на движение е 2 361 €/кв.м – 2 400 €/кв.м, т.е. 1,7% между дъното и върха. Кварталът изпреварва града с 1,6 процентни пункта. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 2 250 и 2 500 €/кв.м — там са 36 от 83 оферти. Средните 50% от офертите са между 2 192 €/кв.м и 2 559 €/кв.м — ширина 367 € на квадрат, или 15% от медианата. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 28%; под 2 000 €/кв.м остават 13%.

Съседните райони се движат от 1 655 €/кв.м (Обеля) до 2 398 €/кв.м (Надежда 2); Толстой с 2 398 €/кв.м е над всички тях. Ако бюджетът не стига, Обеля предлага съседна локация с около 31% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 145 600 €. Сред 113 района с достатъчно данни Толстой има 65 по-скъпи и 47 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Толстой е 550 € месечно по 17 обяви. Срещу медианна цена 146 750 € годишният наем (6 600 €) дава 4,5% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 22 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,3 процентни пункта в полза на Толстой. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Какво точно се продава в Толстой? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 83 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Всички обяви с посочено отопление в Толстой са с ТЕЦ (парно). Медианната сграда е от 1980 г. и има 6 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 3,3 км по права линия, а надморската височина е 539 м — 21 м под нивото на центъра. На пешеходно разстояние са метростанциите „Хан Кубрат“ (0,5 км), „Надежда“ (0,8 км) и „Княгиня Мария Луиза“ (1,4 км). В OpenStreetMap не са отбелязани училища, аптеки, супермаркети и паркове в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Медианата от 2 398 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Толстой се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Достъп до метро. От квартала до „Хан Кубрат“ има 0,5 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Толстой почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Толстой са на 2 364 €/кв.м, а четиристайните на 2 000 €/кв.м.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.