Оценка на имот в с. Бистрица

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 33 от общо 82 (40%). Медианата им е 2 352 €/кв.м при типична площ 127 кв.м, или около 300 960 € за жилище. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — двустайните −6% (2 394 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −5,9% (2 352 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −8,7% (2 396 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (169 999 €) и тристаен (300 960 €) е 130 961 € — толкова струва една стая повече в с. Бистрица. Необичайно за София, четиристайните в с. Бистрица са най-скъпи на кв.м (2 396 €/кв.м), докато тристайните са на 2 352 €/кв.м — разлика от 1,9%.

76 обяви са за жилища в строеж (акт 14/15) с медиана 2 372 €/кв.м, почти колкото общата медиана. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 93% (средно за града: 50%). Повечето продавачи в с. Бистрица не посочват година на строителство, така че таблицата покрива само част от офертите.

Партер: 2 442 €/кв.м по 7 обяви, с 5% над средните етажи. При първи етаж медианата е 2 415 €/кв.м — +3,9% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява с 3,2% над средните етажи (2 400 €/кв.м, 15 обяви). Обобщено, етажът мести цената в с. Бистрица в диапазон от 2 325 €/кв.м до 2 442 €/кв.м.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в с. Бистрица се промени от 2 391 €/кв.м на 2 393 €/кв.м (+0,1%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 391 €/кв.м и 2 394 €/кв.м. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-много обяви (29) попадат в интервала 2 250–2 500 €/кв.м. Между долния и горния квартил (2 200 €/кв.м и 2 493 €/кв.м) има 293 € разлика на квадратен метър. Под 2 000 €/кв.м са 9% от обявите, а от 2 500 €/кв.м нагоре — 26%.

Единственият съсед с достатъчно обяви е Симеоново: 2 607 €/кв.м, т.е. +8,9% спрямо с. Бистрица. с. Бистрица е най-евтиното място в тази група — купувач, който иска същата част на града, тук плаща по-малко на квадрат от всеки съсед. Сред 113 района с достатъчно данни с. Бистрица има 67 по-скъпи и 45 по-евтини.

В с. Бистрица се продават 60 обяви за къщи с медиана 2 257 €/кв.м и медианна цена 545 000 € при типична площ 240 кв.м. Спрямо всички къщи в Столична община (2 000 €/кв.м) нивото е с 12,9% над градската медиана. Типичният двор (по 37 обяви с посочена площ) е 450 кв.м. Сред 32 обяви с посочена година 59% са от 2015 г. насам (включително в строеж); медианната година е 2026. За сравнение, апартаментите в с. Бистрица са на 2 393 €/кв.м — къщите са с 5,7% под тях на квадратен метър.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 82 обяви в с. Бистрица. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е газ — 65% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (29%).

По тип с. Бистрица е село в Столична община: 13 км до центъра, 900 м надморска височина. Метро няма; в OpenStreetMap са отбелязани 20 автобусни спирки в с. Бистрица. Спрямо типичното населено място в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (7 при медиана 1), ресторанти (5 при медиана 1) и културни обекти (5 при медиана 2). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Медианата от 2 393 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в с. Бистрица се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в с. Бистрица четиристайните (2 396 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (2 394 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: +5%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Отопление. 6% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние и обзавеждане. 1% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.