Методика на оценката

Данни

• Апартаменти: 15 788 обяви за продажба от imot.bg към 19 октомври 2026 — едностайни до четиристайни, с квартал, площ, етаж, етажност, година, етап на строителство и отопление. Дублираните обяви (същата площ, цена и етаж в един квартал) са премахнати; цени под 400 и над 12 000 €/кв.м са изключени.
• Строителство и обзавеждане: 11 074 обяви от homes.bg (20.10.2026), където видът строителство е отделно поле. От тях са и многостайните, мезонетите и ателиетата.
• Особености: 2 019 пълни описания на обяви (17.10.2026) — паркомясто, климатици, затворен комплекс, термопомпа, гледка.
• Къщи: 1 263 обяви в София и селата на Столична община.
• Динамика: шест последователни снимки на пазара между 17.09 и 19.10.2026.
• Наеми: обяви за наем на двустайни и тристайни по квартали — за ориентировъчния наем и доходността.
• Локация: граници на кварталите, 50 метростанции и удобства от OpenStreetMap; надморска височина.

Модел

Основата е хедонична регресия: логаритъмът на цената на квадрат се обяснява с фиксиран ефект за всеки квартал плюс ефектите на вида и площта, етажа, годината (поотделно за центъра, вътрешните квартали и тези под Витоша), отоплението и думите в обявата. Моделът обяснява 60% от разликите (R² = 0,602). Ниво на квартал с малко обяви се свива към средното за съседните квартали.

Паралелно работи методът на сравнимите: от квартала и съседните се избират до 25 обяви с близка площ, брой стаи и възраст. Всяка се привежда към параметрите на вашия имот — например обява на партер се коригира нагоре, ако вашият имот е на среден етаж. Претеглената медиана на приведените цени се смесва с прогнозата на модела; колкото повече и по-близки са сравнимите, толкова по-голямо тегло получават (до 60%).

Особеностите, които обявите не съдържат надеждно — състояние, гледка, изложение, асансьор, паркиране, затворен комплекс — се добавят като отделни корекции. Където има измерен ефект, ползваме него; където няма, прилагаме умерени пазарни стойности и ги отбелязваме в доклада като „пазарна практика“.

От обява до сделка

Обявените цени са офертни. Цената на сделка се получава с отстъпка за пазарлък: базово 4%, повече за сгради отпреди 1990 г., панел и ЕПК и за големи апартаменти, по-малко за ново строителство в процес. Препоръчителната цена в обява е над очакваната цена на сделка точно с този пазарлък.

Проучване на локацията и експертна проверка

Проучване на локацията: за всеки адрес събираме актуална информация за квартала и улицата — проекти, метро, ново строителство, проблеми и публикувани средни цени, с източници. При качени снимки преценяваме състоянието и довършителните работи.

Експертна проверка: параметрите, резултатът от модела, сравнимите обяви, проучването и анализът на снимките се сверяват едно с друго. Цената се коригира само при конкретна причина, която моделът не вижда, и всяка корекция се показва в доклада с процент и мотив. Корекцията е ограничена до ±12% спрямо модела, а диапазонът и препоръчителната цена се проверяват програмно.

Доверие и диапазон

Диапазонът се определя от разсейването на приведените сравними обяви и пълнотата на данните (неизвестна година, малко обяви в квартала, рядък тип имот). Доверието от 0 до 100 обобщава същото: над 70 — плътни данни и близки сравними; под 50 — оценката е по-скоро ориентир.

Ограничения

• Моделът не вижда имота: състоянието на сградата, разпределението, светлината и документите влизат само доколкото сте ги описали.
• Офертните цени изпреварват сделките, особено в квартали с много ново строителство.
• Оценката не е по Закона за независимите оценители и не важи пред банка, съд или данъчна служба.

Направете оценка или вижте какво влияе на цената.