Какво влияе на цената на имот в София
Всеки процент на тази страница е измерен: сравнени са обяви в един и същи квартал, които се различават само по съответния фактор. Данни: 15 788 обяви за апартаменти (imot.bg), 11 074 от homes.bg и 2 019 пълни описания, към 19 октомври 2026.
1. Кварталът — най-силният фактор
Разликата между най-скъпите и най-евтините квартали е повече от два пъти: медианата в София е 2 540 €/кв.м, а в отделните квартали варира от под 1 500 до над 4 500 €/кв.м. Затова моделът дава на всеки квартал собствено ниво (фиксиран ефект) и едва след това измерва останалите фактори. При квартали с малко обяви нивото се „свива“ към това на съседните — иначе две-три необичайни обяви биха изкривили оценката. Цените на всеки район: цени по квартали.
2. Етажът
Партерът губи най-много — заради шума, сигурността и липсата на гледка. Последният етаж е с отстъпка заради риска от течове и топлинни загуби, освен ако сградата е нова и с изолиран покрив. Високите етажи в кули се продават с малка премия.
3. Годината на строеж и етапът
Сравнението е спрямо сгради от 2020–2025 г. Апартаментите „на зелено“ и в груб строеж са с −14,2% — това е цената на риска и чакането. Ефектът на годината обаче не е еднакъв в целия град: в централните квартали сградите отпреди 1960 г. се оценяват с +13,0% повече, отколкото същата възраст в периферията — там това са стари тухлени къщи и кооперации на представителни улици, а не амортизирани блокове. Моделът отчита това взаимодействие поотделно за центъра, вътрешните квартали и тези в подножието на Витоша.
4. Площ и брой стаи
Цената на квадрат пада с площта: при същия брой стаи апартамент с 30% по-голяма площ е с около −7,3% по-нисък €/кв.м. В същото време при еднаква площ повече стаи струват повече: тристаен е с +9,6%, а четиристаен с +21,1% над двустаен. Едностайните (често студиа) са с −6,0% на квадрат.
5. Отопление
Парното (ТЕЦ) остава стандартът. Газът е малко по-евтин в данните, защото е по-често в периферните нови квартали без парно; самостоятелно газът не намалява стойността. Термопомпата и подовото отопление са белег на по-висок клас строителство.
6. Строителство и обзавеждане
Мезонетите се продават с премия, а таванските ателиета — с голяма отстъпка, защото често не са жилища по документи. Обзавеждането вдига офертната цена, но голяма част от ефекта е по-доброто общо състояние: в нашия модел за самите мебели отчитаме около 4%.
7. Какво казва текстът на обявата
8. Особености от пълните описания
Тези ефекти са измерени върху 2 019 пълни описания и са по-шумни: думата „асансьор“ например се среща по-често в описанията на стари панелни блокове, където е важна информация. Затова за асансьор, гледка и изложение ползваме умерени пазарни корекции, а данните показваме само за ориентир.
9. Къщи
При къщите един квадратен метър РЗП губи стойност с растежа на площта (двойно по-голяма къща е с около −16,8% €/кв.м), дворът добавя (двойно по-голям двор е около +10,9%), а къща без двор е с −20,3%. Къщите след 2015 г. са с +11,7%, отпреди 1990 г. — с −12,0%.
10. Фактори, които обявите не показват
- Документи: акт 16, нотариален акт, тежести, съсобственост. Имот без акт 16 или с ипотека и възбрана се продава по-трудно и по-евтино.
- Състояние на сградата: санирана ли е, покрив, асансьор, входни врати, общи части.
- Микролокация: метро в радиус 500 м, училища с прием, паркове, шум от булевард или жп линия, зона за платено паркиране.
- Пазарът: след въвеждането на еврото от 1 януари 2026 г. и при ниски лихви по жилищните кредити търсенето остава силно; предлагането на ново строителство в периферията задържа цените там.
Тези фактори проверява AI проучването за конкретния адрес, а Claude ги отчита в крайната оценка. Оценете своя имот или прочетете методиката.