Оценка на имот в Симеоново

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 88 от общо 188 (47%). Медианата им е 2 567 €/кв.м при типична площ 78 кв.м, или около 194 450 € за жилище. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните +5,1% (2 803 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +0,7% (2 567 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +7,7% (2 692 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −2,4% (2 560 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (194 450 €) и тристаен (333 615 €) е 139 165 € — толкова струва една стая повече в Симеоново. Едностайните имат най-висока цена на кв.м (2 803 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (2 560 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Отстъпка за покупка „на зелено“ в Симеоново практически няма: 2 570 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 2 593 €/кв.м за новите сгради с акт 16 от 2026 г. 63% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Партерът се обявява с 13,4% над средните етажи (2 964 €/кв.м, 23 обяви). При първи етаж медианата е 2 419 €/кв.м — −7,5% спрямо средните етажи. Последен етаж: 2 949 €/кв.м по 25 обяви, с 12,8% над средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Симеоново в диапазон от 2 419 €/кв.м до 2 964 €/кв.м.

Последната стойност (19 октомври) е 2 603 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 721 €/кв.м. Промяната е −4,3% при +0,1% за града. Най-ниската стойност в серията е 2 601 €/кв.м, най-високата — 2 721 €/кв.м. Кварталът изостава от града с 4,4 процентни пункта. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Модалният интервал е 2 500–2 750 €/кв.м с 42 обяви. Средните 50% от офертите са между 2 301 €/кв.м и 3 037 €/кв.м — ширина 736 € на квадрат, или 28% от медианата. 65% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 8% са от 3 500 €/кв.м нагоре.

От 5 района в съседство с достатъчно обяви 2 са по-евтини и 3 са по-скъпи от Симеоново. Крайностите са в.з. Симеоново – Драгалевци (3 125 €/кв.м) и Малинова долина (2 353 €/кв.м). Най-близката по-евтина алтернатива е Малинова долина — там медианната оферта е 190 000 € при 2 353 €/кв.м. В градската класация по медиана 49 района са по-скъпи, а 63 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Симеоново е 700 € месечно по 42 обяви. Срещу медианна цена 194 450 € годишният наем (8 400 €) дава 4,3% брутна доходност. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 23 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Симеоново е на същото ниво. За тристаен апартамент медианният наем е 1 075 € (42 обяви), а доходността — 3,9%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Пазарът на къщи в Симеоново е сравнително активен: 43 обяви, медиана 2 616 €/кв.м, типична цена 719 000 €. Медианата за къщи в цяла София е 2 000 €/кв.м, така че разликата е +30,8%. За сравнение, апартаментите в Симеоново са на 2 607 €/кв.м — къщите са почти колкото тях на квадратен метър.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 188 обяви в Симеоново. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е газ — 87% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (8%). Медианната сграда е от 2025 г. и има 4 етажа.

По тип Симеоново е квартал в подножието на Витоша: 8,9 км до центъра, 704 м надморска височина, 6,14 кв.км площ. Метрото не е на пешеходно разстояние: най-близките станции са „Бизнес парк София“ (2,3 км), „Акад. Александър Теодоров-Балан“ (3,1 км) и „Александър Малинов“ (3,8 км). Основният градски транспорт са наземните линии (40 автобусни спирки по OpenStreetMap). Над средното ниво са спортни обекти — 31 срещу 1 за типичния квартал; градини — 9 срещу 0 за типичния квартал; кафенета — 6 срещу 1 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Медианата от 2 607 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Симеоново се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Симеоново то е посочено в 8% от обявите с данни.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Симеоново са на 2 803 €/кв.м, а четиристайните на 2 560 €/кв.м.
• Състояние и обзавеждане. 7% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Метро. Най-близката станция, „Бизнес парк София“, е на 2,3 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Етаж. Партерът в Симеоново се обявява с 13,4% над средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Симеоново. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.