Оценка на имот във в.з. Симеоново – Драгалевци

Пазарът във в.з. Симеоново – Драгалевци се движи основно от тристайните — 5 оферти с медиана 3 011 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 129 кв.м, т.е. около 429 873 €. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: двустайните +26% (3 211 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +20,4% (3 011 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +2,7% (2 696 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече във в.з. Симеоново – Драгалевци се плащат около 179 377 € отгоре: двустаен апартамент е средно 250 496 €, а тристаен — 429 873 €. Най-скъп на квадратен метър е двустаен апартамент (3 211 €/кв.м), най-евтин — четиристаен (2 696 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Отстъпка за покупка „на зелено“ във в.з. Симеоново – Драгалевци практически няма: 3 211 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 2 750 €/кв.м за сградите от 2020–2025 г. 58% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%). Повечето продавачи във в.з. Симеоново – Драгалевци не посочват година на строителство, така че таблицата покрива само част от офертите.

Обявите с посочен етаж са предимно на средни етажи — 10 оферти на 3 052 €/кв.м; за партер и последен етаж данните не стигат.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти във в.з. Симеоново – Драгалевци се промени от 3 052 €/кв.м на 3 125 €/кв.м (+2,4%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Коридорът на движение е 3 052 €/кв.м – 3 125 €/кв.м, т.е. 2,4% между дъното и върха. Разликата спрямо динамиката на София е 2,3 процентни пункта в полза на в.з. Симеоново – Драгалевци. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 3 000 и 3 250 €/кв.м — там са 4 от 12 оферти. Между долния и горния квартил (2 937 €/кв.м и 3 466 €/кв.м) има 529 € разлика на квадратен метър. Под 2 500 €/кв.м са 17% от обявите, а от 3 500 €/кв.м нагоре — 25%.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от в.з. Симеоново – Драгалевци: от 2 008 €/кв.м (м-т Детски град) до 2 687 €/кв.м (Драгалевци). Най-близката по-евтина алтернатива е м-т Детски град — там медианната оферта е 272 068 € при 2 008 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни в.з. Симеоново – Драгалевци има 15 по-скъпи и 97 по-евтини.

Какво точно се продава във в.з. Симеоново – Драгалевци? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 12 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е локално отопление — 67% от обявите с посочен тип, следвано от газ (33%). Типичната сграда в обявите е построена през 2021 г., с 4 надземни етажа.

Във в.з. Симеоново – Драгалевци сте на 6,5 км от центъра и на 671 м височина (111 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е квартал в подножието на Витоша. До метрото има поне 2 км — най-близо са „Витоша“ (2 км), „Джеймс Баучер“ (3,4 км) и „Г. М. Димитров“ (4,3 км). Основният градски транспорт са наземните линии (6 автобусни спирки по OpenStreetMap). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (6 при медиана 1) и болници (3 при медиана 0). В OpenStreetMap не са отбелязани детски градини и паркове в границите на вилната зона — за тях се разчита на съседните райони. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Как от 3 125 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот във в.з. Симеоново – Драгалевци? Най-силно влияят:

• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); във в.з. Симеоново – Драгалевци диапазонът по тип е от 2 696 €/кв.м до 3 211 €/кв.м.
• Метро. Най-близката станция, „Витоша“, е на 2 км от центъра на вилната зона; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; във в.з. Симеоново – Драгалевци то е посочено в 67% от обявите с данни.
• Състояние и обзавеждане. Обзаведените оферти във в.з. Симеоново – Драгалевци са рядкост; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.