Оценка на имот в Зона Б-5-3

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 10 от общо 15 (67%). Медианата им е 3 158 €/кв.м при типична площ 96 кв.м, или около 315 000 € за жилище. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — двустайните +22,5% (3 121 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +26,3% (3 158 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

За една стая повече в Зона Б-5-3 се плащат около 65 300 € отгоре: двустаен апартамент е средно 249 700 €, а тристаен — 315 000 €. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: тристайните имат най-висока медиана (3 158 €/кв.м), а двустайните — най-ниска (3 121 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

13% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%). Повечето продавачи в Зона Б-5-3 не посочват година на строителство, така че таблицата покрива само част от офертите.

Обявите с посочен етаж са предимно на средни етажи — 14 оферти на 3 158 €/кв.м; за партер и последен етаж данните не стигат.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Зона Б-5-3 нараства: 3 073 €/кв.м → 3 121 €/кв.м, +1,6%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 3 073 €/кв.м, най-високата — 3 198 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 1,5 процентни пункта в полза на Зона Б-5-3. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-гъсто е предлагането между 3 000 и 3 250 €/кв.м — там са 7 от 15 оферти. Средните 50% от офертите са между 3 012 €/кв.м и 3 264 €/кв.м — ширина 252 € на квадрат, или 8% от медианата. 87% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 20% са от 3 500 €/кв.м нагоре.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Зона Б-5-3: от 2 580 €/кв.м (Зона Б-18) до 2 757 €/кв.м (Зона Б-5). Ако бюджетът не стига, Зона Б-18 предлага съседна локация с около 17,3% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 258 999 €. Сред 113 района с достатъчно данни Зона Б-5-3 има 16 по-скъпи и 96 по-евтини.

Двустаен апартамент в Зона Б-5-3 се отдава средно за 550 € на месец (9 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 249 700 € това е брутна доходност 2,6% годишно. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 38 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Зона Б-5-3 е с 1,6 процентни пункта под нея. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Какво точно се продава в Зона Б-5-3? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 15 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Всички обяви с посочено отопление в Зона Б-5-3 са с ТЕЦ (парно). Типичната сграда в обявите е построена през 1992 г., с 6 надземни етажа.

По тип Зона Б-5-3 е вътрешен квартал: 0,9 км до центъра, 548 м надморска височина, 0,1 кв.км площ. До метрото: „Опълченска“ (0,3 км), „Сердика“ (0,8 км) и „Сердика II“ (0,9 км). Районът се обслужва от линии М1/М4. Липсват (поне на картата): детски градини и паркове. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Медианата от 3 121 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Зона Б-5-3 се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Метро. Най-близката станция, „Опълченска“, е на 0,3 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Зона Б-5-3 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Зона Б-5-3 тристайните (3 158 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (3 121 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Зона Б-5-3. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.