Оценка на имот в Гоце Делчев

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 94 обяви (53% от предлагането). Медианната цена е 352 500 € за 110 кв.м, което прави 3 068 €/кв.м. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните +31,6% (3 511 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +30,4% (3 323 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +22,7% (3 068 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +12,7% (2 958 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (220 000 €) и тристаен (352 500 €) е 132 500 € — толкова струва една стая повече в Гоце Делчев. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (3 511 €/кв.м), най-евтин — четиристаен (2 958 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Интересно е, че сградите от 80-те (3 321 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (3 048 €/кв.м) — разликата е +9% в полза на по-старите. Групите са малки (7 и 12 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Отстъпка за покупка „на зелено“ в Гоце Делчев практически няма: 3 081 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 3 048 €/кв.м за новите сгради с акт 16 от 2026 г. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 15% (средно за града: 50%).

Партерът се обявява с 46,5% под средните етажи (1 700 €/кв.м, 3 обяви). Първи етаж: 3 000 €/кв.м по 15 обяви, с 5,5% под средните етажи. Последният етаж се обявява с 4,6% над средните етажи (3 321 €/кв.м, 19 обяви). Най-висока медиана има последен етаж (3 321 €/кв.м), най-ниска — партер (1 700 €/кв.м).

Последната стойност (19 октомври) е 3 175 €/кв.м, а първата (17 септември) — 3 200 €/кв.м. Промяната е −0,8% при +0,1% за града. Коридорът на движение е 3 175 €/кв.м – 3 200 €/кв.м, т.е. 0,8% между дъното и върха. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Модалният интервал е 3 000–3 250 €/кв.м с 50 обяви. Между долния и горния квартил (2 904 €/кв.м и 3 605 €/кв.м) има 701 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 95%; под 2 500 €/кв.м остават 5%.

Най-скъпият съсед е Стрелбище с 3 382 €/кв.м (+7,4% спрямо Гоце Делчев), а най-достъпният — Павлово с 2 661 €/кв.м (−15,5%). Най-близката по-евтина алтернатива е Павлово — там медианната оферта е 269 000 € при 2 661 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Гоце Делчев има 13 по-скъпи и 99 по-евтини.

С 650 € месечен наем и 220 000 € покупна цена двустаен в Гоце Делчев носи около 3,5% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Това съответства на около 28 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Гоце Делчев е с 0,7 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 800 € (55 обяви), а доходността — 2,7%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 178 обяви в Гоце Делчев. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (79%); газ е в 16%, а локално отопление е в 5% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 2007 г., с 8 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 4,2 км по права линия, а надморската височина е 588 м — 28 м над нивото на центъра. Метрото не е на пешеходно разстояние: най-близките станции са „България“ (1,6 км), „Витоша“ (1,7 км) и „Цар Борис III“ (1,9 км). Основният градски транспорт са наземните линии (21 автобусни спирки по OpenStreetMap). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече училища (8 при медиана 1), детски градини (8 при медиана 1) и кафенета (8 при медиана 1). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Медианата от 3 148 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Гоце Делчев се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Гоце Делчев то е посочено в 5% от обявите с данни.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Гоце Делчев диапазонът по тип е от 2 958 €/кв.м до 3 511 €/кв.м.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 8,2% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +5,6% за новата сграда.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Гоце Делчев 1% от обявите са в последната група.
• Достъп до метро. От квартала до „България“ има 1,6 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.