Оценка на имот в Стрелбище

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 116 от общо 205 (57%). Медианата им е 3 561 €/кв.м при типична площ 102 кв.м, или около 352 738 € за жилище. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните +2,1% (2 722 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +26,2% (3 215 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +42,4% (3 561 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +38,5% (3 635 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 112 738 € (47%), а площта нараства от 72 кв.м на 102 кв.м. Необичайно за София, четиристайните в Стрелбище са най-скъпи на кв.м (3 635 €/кв.м), докато едностайните са на 2 722 €/кв.м — разлика от 33,5%.

Сградите от 80-те се обявяват по 3 600 €/кв.м, т.е. с 12,9% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (3 189 €/кв.м). Групите са малки (9 и 27 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Отстъпка за покупка „на зелено“ в Стрелбище практически няма: 3 189 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 3 189 €/кв.м за новите сгради с акт 16 от 2026 г. 29% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

Първият етаж се обявява с 9,7% под средните етажи (3 189 €/кв.м, 19 обяви). При последен етаж медианата е 2 999 €/кв.м — −15,1% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Стрелбище в диапазон от 2 999 €/кв.м до 3 533 €/кв.м.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Стрелбище се промени от 3 382 €/кв.м на 3 500 €/кв.м (+3,5%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 3 382 €/кв.м, най-високата — 3 500 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 3,4 процентни пункта в полза на Стрелбище. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-гъсто е предлагането между 3 500 и 3 750 €/кв.м — там са 49 от 205 оферти. Една четвърт от обявите са под 3 023 €/кв.м, а една четвърт — над 3 723 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 97%; под 3 000 €/кв.м остават 23%.

Съседните райони се движат от 2 688 €/кв.м (Манастирски ливади) до 4 200 €/кв.м (Иван Вазов); Стрелбище с 3 382 €/кв.м е между тях. Ако бюджетът не стига, Манастирски ливади предлага съседна локация с около 20,5% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 225 300 €. Сред 113 района с достатъчно данни Стрелбище има 9 по-скъпи и 103 по-евтини.

Двустаен апартамент в Стрелбище се отдава средно за 620 € на месец (49 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 240 000 € това е брутна доходност 3,1% годишно. Казано иначе, нужни са около 32 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Стрелбище е с 1,1 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 800 € (92 обяви), а доходността — 2,7%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Какво точно се продава в Стрелбище? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 205 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 94% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (3%). Медианната сграда е от 1997 г. и има 8 етажа.

В Стрелбище сте на 3,3 км от центъра и на 584 м височина (24 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е вътрешен квартал. До метрото: „България“ (0,7 км), „Цар Борис III“ (1,5 км) и „Джеймс Баучер“ (1,6 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече кафенета (12 при медиана 1), медицински центрове (6 при медиана 1) и паркове (8 при медиана 1,5). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Стрелбище могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Състояние и обзавеждане. 7% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Стрелбище четиристайните (3 635 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 722 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Стрелбище то е посочено в 3% от обявите с данни.
• Метро. Най-близката станция, „България“, е на 0,7 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 11,4% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +5,6% за новото строителство.