Оценка на имот в Лозенец

Пазарът в Лозенец се движи основно от тристайните — 197 оферти с медиана 4 051 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 112 кв.м, т.е. около 459 999 €. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните +62,6% (4 336 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +61,3% (4 111 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +62% (4 051 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +43,9% (3 776 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 168 799 € (58%), а площта нараства от 77 кв.м на 112 кв.м. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (4 336 €/кв.м), най-евтин — четиристаен (3 776 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Който избира между сградите от 80-те и новите сгради с акт 16 от 2026 г., трябва да предвиди около 16,1% повече на квадрат за новото — 4 781 €/кв.м срещу 4 118 €/кв.м. Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 3 445 €/кв.м, т.е. с 27,9% под новите сгради с акт 16 от 2026 г. 15 обяви са в сгради отпреди 1960 г. — медианата им е 4 831 €/кв.м, с 20,8% над средното за квартала. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 26% (средно за града: 50%).

Партер: 3 500 €/кв.м по 13 обяви, с 13,8% под средните етажи. Първи етаж: 4 098 €/кв.м по 45 обяви, почти колкото средните етажи. При последен етаж медианата е 4 086 €/кв.м — +0,6% спрямо средните етажи. Високите етажи (12+) се обявяват с 38,2% под средните етажи (2 511 €/кв.м, 4 обяви). Разликата между най-скъпата категория (първи етаж) и най-евтината (етаж 12+) е 63,2%.

Последната стойност (19 октомври) е 3 983 €/кв.м, а първата (17 септември) — 3 966 €/кв.м. Промяната е +0,4% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 3 947 €/кв.м и 3 987 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-гъсто е предлагането между 3 500 и 3 750 €/кв.м — там са 43 от 388 оферти. Между долния и горния квартил (3 426 €/кв.м и 4 695 €/кв.м) има 1 269 € разлика на квадратен метър. Под 3 000 €/кв.м са 13% от обявите, а от 5 000 €/кв.м нагоре — 15%.

Най-скъпият съсед е Докторски паметник с 5 645 €/кв.м (+41,1% спрямо Лозенец), а най-достъпният — Стрелбище с 3 382 €/кв.м (−15,4%). Ако бюджетът не стига, Стрелбище предлага съседна локация с около 15,4% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 319 500 €. В градската класация по медиана 5 района са по-скъпи, а 107 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Данните идват от описанията на 388 обяви за апартаменти в Лозенец и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 75% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (15%). Типичната сграда в обявите е построена през 2001 г., с 6 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 2,5 км по права линия, а надморската височина е 596 м — 36 м над нивото на центъра. До метрото: „Европейски съюз“ (0,6 км), „Джеймс Баучер“ (0,7 км) и „Стадион Васил Левски“ (1,4 км). Метролиния: М2. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече медицински центрове (41 при медиана 1), кафенета (31 при медиана 1) и ресторанти (65 при медиана 3). Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Медианата от 4 000 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Лозенец се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Метро. Най-близката станция, „Европейски съюз“, е на 0,6 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Лозенец под 1% от обявите са в последната група.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −13,8%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Отопление. 75% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Лозенец са на 4 336 €/кв.м, а четиристайните на 3 776 €/кв.м.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Лозенец. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.