Оценка на имот в Медицинска академия

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Медицинска академия: 39 обяви, 60% от всички. Типичният такъв апартамент е 96 кв.м и се предлага за 358 000 € (3 827 €/кв.м). Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните +51,4% (4 037 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +48,4% (3 780 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +53,1% (3 827 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +50,5% (3 950 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 83 000 € (30%), а площта нараства от 71 кв.м на 96 кв.м. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (4 037 €/кв.м), най-евтин — двустаен (3 780 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Строящите се сгради дават 11 оферти на 3 000 €/кв.м — −22,5% спрямо всички обяви в Медицинска академия. Най-старият фонд (преди 1960 г.) се предлага по 4 021 €/кв.м при 7 оферти, т.е. +3,9% спрямо медианата. 20% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

Партерът се обявява почти колкото средните етажи (3 841 €/кв.м, 4 обяви). Първи етаж: 4 557 €/кв.м по 4 обяви, с 18% над средните етажи. Последният етаж се обявява с 3,8% под средните етажи (3 717 €/кв.м, 3 обяви). Обобщено, етажът мести цената в Медицинска академия в диапазон от 3 717 €/кв.м до 4 557 €/кв.м.

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Медицинска академия нараства — от 3 799 €/кв.м до 3 827 €/кв.м, или +0,7%, докато градската медиана се движи с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 3 792 €/кв.м, най-високата — 3 846 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (10) попадат в интервала 3 500–3 750 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 3 378 €/кв.м, а една четвърт — над 4 417 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 97%; под 3 000 €/кв.м остават 14%.

Най-скъпият съсед е Иван Вазов с 4 200 €/кв.м (+8,6% спрямо Медицинска академия), а най-достъпният — Белите брези с 3 100 €/кв.м (−19,9%). Най-близката по-евтина алтернатива е Белите брези — там медианната оферта е 250 000 € при 3 100 €/кв.м. В градската класация по медиана 6 района са по-скъпи, а 106 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Медицинска академия е 655 € месечно по 50 обяви. Срещу медианна цена 275 000 € годишният наем (7 860 €) дава 2,9% брутна доходност. Това съответства на около 35 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 1,4 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 850 € (66 обяви), а доходността — 2,8%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 65 обяви в Медицинска академия. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (98%); локално отопление е в 2% от обявите с данни. Медианната сграда е от 1980 г. и има 6 етажа.

В Медицинска академия сте на 2,1 км от центъра и на 577 м височина (17 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е вътрешен квартал. На пешеходно разстояние са метростанциите „Медицински университет“ (0,5 км), „България“ (0,5 км) и „Национален дворец на културата II“ (1,2 км). Над средното ниво са медицински центрове — 51 срещу 1 за типичния квартал; болници — 10 срещу 0 за типичния квартал; кафенета — 10 срещу 1 за типичния квартал. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Половината обяви в Медицинска академия са между 3 378 €/кв.м и 4 417 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Медицинска академия диапазонът по тип е от 3 780 €/кв.м до 4 037 €/кв.м.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Медицинска академия 2% от обявите са в последната група.
• Етаж. Партерът в Медицинска академия се обявява почти колкото средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Метро. Най-близката станция, „Медицински университет“, е на 0,5 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Отопление. 98% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.