Оценка на имот в Изток

Пазарът в Изток се движи основно от тристайните — 75 оферти с медиана 4 076 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 102 кв.м, т.е. около 420 000 €. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните +58,3% (4 222 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +58,2% (4 032 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +63% (4 076 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +50,5% (3 950 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 155 000 € (58%), а площта нараства от 70 кв.м на 102 кв.м. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (4 222 €/кв.м), най-евтин — четиристаен (3 950 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Премията за ново строителство в Изток е около 24,3%: 4 492 €/кв.м при сградите от 2020–2025 г. срещу 3 615 €/кв.м при сградите от 80-те. Отстъпка за покупка „на зелено“ в Изток практически няма: 4 711 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 4 492 €/кв.м за сградите от 2020–2025 г. 4% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

При партер медианата е 4 227 €/кв.м — +1,4% спрямо средните етажи. Първи етаж: 3 807 €/кв.м по 13 обяви, с 8,6% под средните етажи. Последен етаж: 3 848 €/кв.м по 25 обяви, с 7,7% под средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Изток в диапазон от 3 807 €/кв.м до 4 227 €/кв.м.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Изток остава почти без промяна: 4 023 €/кв.м → 4 023 €/кв.м, 0%. Цяла София: +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 4 022 €/кв.м и 4 032 €/кв.м. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Модалният интервал е 4 000–4 250 €/кв.м с 20 обяви. Между долния и горния квартил (3 457 €/кв.м и 4 644 €/кв.м) има 1 187 € разлика на квадратен метър. 94% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 17% са от 5 000 €/кв.м нагоре.

От 5 района в съседство с достатъчно обяви 4 са по-евтини и 1 е по-скъп от Изток. Крайностите са Изгрев (4 286 €/кв.м) и Дървеница (2 522 €/кв.м). Ако бюджетът не стига, Дървеница предлага съседна локация с около 37,4% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 230 000 €. Сред 113 района с достатъчно данни Изток има 4 по-скъпи и 108 по-евтини.

С 650 € месечен наем и 265 000 € покупна цена двустаен в Изток носи около 2,9% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 34 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Изток е с 1,3 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 1 000 € (89 обяви), а доходността — 2,9%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

В Изток се продават 5 обяви за къщи с медиана 3 793 €/кв.м и медианна цена 450 000 € при типична площ 130 кв.м. Спрямо всички къщи в Столична община (2 000 €/кв.м) нивото е с 89,7% над градската медиана. За сравнение, апартаментите в Изток са на 4 027 €/кв.м — къщите са с 5,8% под тях на квадратен метър. При 5 обяви медианата е само ориентир.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 154 обяви в Изток. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (99%); газ е в 1% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 1990 г., с 6 надземни етажа.

В Изток сте на 4 км от центъра и на 573 м височина (13 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е вътрешен квартал. На пешеходно разстояние са метростанциите „Жолио Кюри“ (0,5 км), „Г. М. Димитров“ (1,1 км) и „Мусагеница“ (1,6 км). Районът се обслужва от линия М1. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече медицински центрове (13 при медиана 1), кафенета (9 при медиана 1) и банки (9 при медиана 0). Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 4 027 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Изток се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Отопление. 99% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Метро. Най-близката станция, „Жолио Кюри“, е на 0,5 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Изток са на 4 222 €/кв.м, а четиристайните на 3 950 €/кв.м.
• Година на строителство. Сградите от 2020–2025 г. се обявяват с 24,3% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +10,9% за новата сграда.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: +1,4%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.