Оценка на имот в Дианабад

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 95 обяви (62% от предлагането). Медианната цена е 352 000 € за 124 кв.м, което прави 3 000 €/кв.м. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните +27,2% (3 392 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +17,7% (3 000 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +20% (3 000 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +20,9% (3 173 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Дианабад се плащат около 125 000 € отгоре: двустаен апартамент е средно 227 000 €, а тристаен — 352 000 €. Цената на квадрат пада с размера — от 3 392 €/кв.м при едностайните до 3 000 €/кв.м при двустайните, разлика от 13,1%.

Който избира между сградите от 80-те и новите сгради с акт 16 от 2026 г., трябва да предвиди около 30% повече на квадрат за новото — 4 124 €/кв.м срещу 3 173 €/кв.м. 34 оферти са в сгради в строеж с медиана 3 017 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (4 124 €/кв.м) отстъпката е около 26,8% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 24% (средно за града: 50%).

Първи етаж: 2 774 €/кв.м по 15 обяви, с 7,7% под средните етажи. При последен етаж медианата е 3 000 €/кв.м — −0,1% спрямо средните етажи. При висок етаж (12+) медианата е 3 699 €/кв.м — +23,1% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Дианабад в диапазон от 2 774 €/кв.м до 3 699 €/кв.м.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Дианабад спада: 3 139 €/кв.м → 3 000 €/кв.м, −4,4%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 3 000 €/кв.м, най-високата — 3 139 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 4,5 процентни пункта в ущърб на Дианабад. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (25) попадат в интервала 2 750–3 000 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 629 €/кв.м, а една четвърт — над 3 718 €/кв.м. 82% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 14% са от 4 000 €/кв.м нагоре.

От 5 района в съседство с достатъчно обяви 1 е по-евтин и 4 са по-скъпи от Дианабад. Крайностите са Изгрев (4 286 €/кв.м) и Дървеница (2 522 €/кв.м). Ако бюджетът не стига, Дървеница предлага съседна локация с около 15,9% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 230 000 €. Сред 113 района с достатъчно данни Дианабад има 21 по-скъпи и 91 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Дианабад е 700 € месечно по 71 обяви. Срещу медианна цена 227 000 € годишният наем (8 400 €) дава 3,7% брутна доходност. Това съответства на около 27 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,5 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 800 € (53 обяви), а доходността — 2,7%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Какво точно се продава в Дианабад? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 153 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 89% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (6%). Типичната сграда в обявите е построена през 2008 г., с 8 надземни етажа.

По тип Дианабад е вътрешен квартал: 4,5 км до центъра, 591 м надморска височина, 0,66 кв.км площ. Най-близките метростанции са „Г. М. Димитров“ (0,8 км), „Жолио Кюри“ (1,1 км) и „Мусагеница“ (1,4 км). Районът се обслужва от линия М1. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (11 при медиана 1), медицински центрове (5 при медиана 1) и детски площадки (26 при медиана 6). Липсват (поне на картата): паркове. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Половината обяви в Дианабад са между 2 629 €/кв.м и 3 718 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Достъп до метро. От квартала до „Г. М. Димитров“ има 0,8 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 30% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +5,6% за новата сграда.
• Състояние и обзавеждане. 13% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Дианабад то е посочено в 6% от обявите с данни.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Дианабад са на 3 392 €/кв.м, а четиристайните на 3 173 €/кв.м.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Дианабад. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.