Оценка на имот в Гео Милев

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Гео Милев: 58 обяви, 48% от всички. Типичният такъв апартамент е 95 кв.м и се предлага за 295 500 € (3 150 €/кв.м). Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните +21,1% (3 231 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +33,4% (3 400 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +26% (3 150 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +19,5% (3 136 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 59 000 € (25%), а площта нараства от 70 кв.м на 95 кв.м. Цената на квадрат пада с размера — от 3 400 €/кв.м при двустайните до 3 136 €/кв.м при четиристайните, разлика от 8,4%.

Премията за ново строителство в Гео Милев е около 15,5%: 3 592 €/кв.м при новите сгради с акт 16 от 2026 г. срещу 3 111 €/кв.м при сградите от 80-те. Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 2 924 €/кв.м, т.е. с 18,6% под новите сгради с акт 16 от 2026 г. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 7% (средно за града: 50%).

Първи етаж: 3 024 €/кв.м по 9 обяви, с 8,4% под средните етажи. Последният етаж се обявява с 2,9% под средните етажи (3 206 €/кв.м, 28 обяви). Висок етаж (12+): 3 085 €/кв.м по 4 обяви, с 6,5% под средните етажи. Най-висока медиана има среден етаж (3 301 €/кв.м), най-ниска — първи етаж (3 024 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Гео Милев спада: 3 318 €/кв.м → 3 196 €/кв.м, −3,7%. Цяла София: +0,1%. Коридорът на движение е 3 196 €/кв.м – 3 318 €/кв.м, т.е. 3,8% между дъното и върха. Кварталът изостава от града с 3,8 процентни пункта. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Модалният интервал е 3 000–3 250 €/кв.м с 24 обяви. Между долния и горния квартил (2 895 €/кв.м и 3 750 €/кв.м) има 855 € разлика на квадратен метър. 89% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 17% са от 4 000 €/кв.м нагоре.

Съседните райони се движат от 2 692 €/кв.м (Подуяне) до 4 243 €/кв.м (Яворов); Гео Милев с 3 214 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Подуяне — там медианната оферта е 280 000 € при 2 692 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Гео Милев има 11 по-скъпи и 101 по-евтини.

С 650 € месечен наем и 236 500 € покупна цена двустаен в Гео Милев носи около 3,3% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Казано иначе, нужни са около 30 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Гео Милев е с 0,9 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 879 € (81 обяви), а доходността — 3,6%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Какво точно се продава в Гео Милев? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 121 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (93%); локално отопление е в 7% от обявите с данни. Медианната сграда е от 1991 г. и има 6 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 3,8 км по права линия, а надморската височина е 563 м — почти колкото центъра. На пешеходно разстояние са метростанциите „Жолио Кюри“ (1,3 км), „Г. М. Димитров“ (1,9 км) и „Театрална“ (2,3 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече кафенета (15 при медиана 1), паркове (22 при медиана 1,5) и трамвайни спирки (12 при медиана 0). Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Половината обяви в Гео Милев са между 2 895 €/кв.м и 3 750 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Гео Милев то е посочено в 7% от обявите с данни.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 15,5% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +5,6% за новата сграда.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Гео Милев диапазонът по тип е от 3 136 €/кв.м до 3 400 €/кв.м.
• Метро. Най-близката станция, „Жолио Кюри“, е на 1,3 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Състояние и обзавеждане. 13% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.