Оценка на имот в Хиподрума

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Хиподрума: 50 обяви, 61% от всички. Типичният такъв апартамент е 102 кв.м и се предлага за 322 500 € (3 211 €/кв.м). Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: двустайните +41,4% (3 604 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +28,4% (3 211 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +19,6% (3 139 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Хиподрума се плащат около 87 500 € отгоре: двустаен апартамент е средно 235 000 €, а тристаен — 322 500 €. Най-скъп на квадратен метър е двустаен апартамент (3 604 €/кв.м), най-евтин — четиристаен (3 139 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Интересно е, че сградите от 80-те (4 204 €/кв.м) не са по-евтини от сградите от 2020–2025 г. (3 752 €/кв.м) — разликата е +12% в полза на по-старите. Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Хиподрума. Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 3 312 €/кв.м, т.е. с 11,7% под сградите от 2020–2025 г. Общо 17% от обявите в Хиподрума са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Първият етаж се обявява с 8,2% под средните етажи (3 082 €/кв.м, 13 обяви). Последният етаж се обявява почти колкото средните етажи (3 308 €/кв.м, 10 обяви). Най-висока медиана има среден етаж (3 357 €/кв.м), най-ниска — първи етаж (3 082 €/кв.м).

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Хиподрума се промени от 3 317 €/кв.м на 3 315 €/кв.м (−0,1%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 3 312 €/кв.м и 3 317 €/кв.м. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-гъсто е предлагането между 3 250 и 3 500 €/кв.м — там са 16 от 82 оферти. Една четвърт от обявите са под 2 983 €/кв.м, а една четвърт — над 3 744 €/кв.м. 94% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 17% са от 4 000 €/кв.м нагоре.

Най-скъпият съсед е Иван Вазов с 4 200 €/кв.м (+26,6% спрямо Хиподрума), а най-достъпният — Красно село с 2 900 €/кв.м (−12,6%). Най-близката по-евтина алтернатива е Красно село — там медианната оферта е 270 000 € при 2 900 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Хиподрума има 10 по-скъпи и 102 по-евтини.

Двустаен апартамент в Хиподрума се отдава средно за 600 € на месец (27 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 235 000 € това е брутна доходност 3,1% годишно. Това съответства на около 33 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 1,2 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 850 € (46 обяви), а доходността — 3,2%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 82 обяви в Хиподрума. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (97%); газ е в 2%, а локално отопление е в 2% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 1999 г., с 7 надземни етажа.

Хиподрума е вътрешен квартал на около 2,8 км от центъра на София, на 585 м надморска височина и с площ около 0,7 кв.км. На пешеходно разстояние са метростанциите „България“ (0,5 км), „Цар Борис III“ (1 км) и „Медицински университет“ (1,2 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече трамвайни спирки (7 при медиана 0), банки (4 при медиана 0) и детски площадки (19 при медиана 6). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Медианата от 3 317 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Хиподрума се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Достъп до метро. От квартала до „България“ има 0,5 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Възраст на сградата. В обявите сградите от 2020–2025 г. са с 10,8% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +10,9% за новото строителство.
• Отопление. 97% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Хиподрума почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Хиподрума диапазонът по тип е от 3 139 €/кв.м до 3 604 €/кв.м.