Оценка на имот в кв. Център

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 215 от общо 551 (39%). Медианата им е 2 856 €/кв.м при типична площ 68 кв.м, или около 192 610 € за жилище. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: едностайните +46,3% (3 902 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +12,1% (2 856 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +34,1% (3 352 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +13,6% (2 980 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в кв. Център се плащат около 140 190 € отгоре: двустаен апартамент е средно 192 610 €, а тристаен — 332 800 €. Цената на квадрат пада с размера — от 3 902 €/кв.м при едностайните до 2 856 €/кв.м при двустайните, разлика от 36,6%.

Сградите от 80-те се обявяват по 3 626 €/кв.м, т.е. с 25,3% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 894 €/кв.м). Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в кв. Център. 115 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 575 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 894 €/кв.м) отстъпката е около 11% — цената на изчакването и на риска от забавяне. 128 обяви са в сгради отпреди 1960 г. — медианата им е 3 702 €/кв.м, с 16,7% над средното за квартала. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 24% (средно за града: 50%).

При партер медианата е 3 875 €/кв.м — +22,6% спрямо средните етажи. Първи етаж: 3 450 €/кв.м по 65 обяви, с 9,1% над средните етажи. Последният етаж се обявява с 5,9% под средните етажи (2 976 €/кв.м, 77 обяви). При висок етаж (12+) медианата е 2 584 €/кв.м — −18,3% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в кв. Център в диапазон от 2 584 €/кв.м до 3 875 €/кв.м.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в кв. Център спада: 3 154 €/кв.м → 3 043 €/кв.м, −3,5%. Цяла София: +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 3 043 €/кв.м и 3 488 €/кв.м. Кварталът изостава от града с 3,6 процентни пункта. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Модалният интервал е 2 500–2 750 €/кв.м с 69 обяви. Между долния и горния квартил (2 582 €/кв.м и 4 000 €/кв.м) има 1 418 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 79%; под 2 500 €/кв.м остават 21%.

Най-скъпият съсед е Докторски паметник с 5 645 €/кв.м (+78% спрямо Център), а най-достъпният — Сердика с 2 206 €/кв.м (−30,4%). Ако бюджетът не стига, Сердика предлага съседна локация с около 30,4% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 200 000 €. В градската класация по медиана 12 района са по-скъпи, а 100 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Пазарът на къщи в кв. Център е сравнително активен: 36 обяви, медиана 2 641 €/кв.м, типична цена 357 445 €. Медианата за къщи в цяла София е 2 000 €/кв.м, така че разликата е +32%. За сравнение, апартаментите в кв. Център са на 3 171 €/кв.м — къщите са с 16,7% под тях на квадратен метър.

Какво точно се продава в кв. Център? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 551 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (91%); локално отопление е в 7%, а газ е в 2% от обявите с данни. Медианната сграда е от 1960 г. и има 6 етажа.

Център е централен квартал на около 0,2 км от центъра на София, на 560 м надморска височина и с площ около 8,22 кв.км. На пешеходно разстояние са метростанциите „Сердика“ (0,3 км), „Сердика II“ (0,3 км) и „Национален дворец на културата II“ (0,8 км). Районът се обслужва от линии М1/М2/М3. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече барове (168 при медиана 0), кафенета (160 при медиана 1) и ресторанти (316 при медиана 3). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Как от 3 171 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в кв. Център? Най-силно влияят:

• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в кв. Център почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в кв. Център диапазонът по тип е от 2 856 €/кв.м до 3 902 €/кв.м.
• Достъп до метро. От квартала до „Сердика“ има 0,3 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Отопление. 91% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: +22,6%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.