Оценка на имот в Сердика

Тристайните държат най-голям дял от предлагането в Сердика: 56 обяви, 52% от всички. Типичният такъв апартамент е 102 кв.м и се предлага за 250 000 € (2 264 €/кв.м). Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −4,1% (2 558 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −21% (2 012 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −9,4% (2 264 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −21,5% (2 059 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (156 996 €) и тристаен (250 000 €) е 93 004 € — толкова струва една стая повече в Сердика. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (2 558 €/кв.м), най-евтин — двустаен (2 012 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Интересно е, че сградите от 80-те (3 057 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 656 €/кв.м) — разликата е +15,1% в полза на по-старите. Групите са малки (7 и 10 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. 52 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 006 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 656 €/кв.м) отстъпката е около 24,5% — цената на изчакването и на риска от забавяне. 55% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

При първи етаж медианата е 1 893 €/кв.м — −18,4% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява с 12,6% над средните етажи (2 613 €/кв.м, 8 обяви). Високите етажи (12+) се обявяват с 23% под средните етажи (1 787 €/кв.м, 11 обяви). Разликата между най-скъпата категория (последен етаж) и най-евтината (етаж 12+) е 46,2%.

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Сердика нараства — от 2 205 €/кв.м до 2 231 €/кв.м, или +1,2%, докато градската медиана се движи с +0,1%. Коридорът на движение е 2 205 €/кв.м – 2 263 €/кв.м, т.е. 2,6% между дъното и върха. Кварталът изпреварва града с 1,1 процентни пункта. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-много обяви (22) попадат в интервала 1 750–2 000 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 1 892 €/кв.м, а една четвърт — над 2 662 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 36%; под 1 500 €/кв.м остават 1%.

От 4 района в съседство с достатъчно обяви 1 е по-евтин и 3 са по-скъпи от Сердика. Крайностите са Център (3 171 €/кв.м) и Орландовци (1 833 €/кв.м). Най-близката по-евтина алтернатива е Орландовци — там медианната оферта е 134 794 € при 1 833 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Сердика има 82 по-скъпи и 30 по-евтини.

С 630 € месечен наем и 156 996 € покупна цена двустаен в Сердика носи около 4,8% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Това съответства на около 21 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,6 процентни пункта в полза на Сердика. За тристаен апартамент медианният наем е 850 € (15 обяви), а доходността — 4,1%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Какво точно се продава в Сердика? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 107 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 99% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (1%). Медианната сграда е от 2024 г. и има 10 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 2,1 км по права линия, а надморската височина е 556 м — почти колкото центъра. Най-близките метростанции са „Константин Величков“ (1 км), „Медицински университет“ (1,2 км) и „Опълченска“ (1,4 км). Метролиния: М1/М2. Над средното ниво са училища — 5 срещу 1 за типичния квартал; кафенета — 3 срещу 1 за типичния квартал. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Как от 2 206 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Сердика? Най-силно влияят:

• Достъп до метро. От квартала до „Константин Величков“ има 1 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Сердика диапазонът по тип е от 2 012 €/кв.м до 2 558 €/кв.м.
• Състояние и обзавеждане. 2% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 13,1% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +5,3% за новата сграда.
• Отопление. 99% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.