Оценка на имот в Триъгълника

Двустайните държат най-голям дял от предлагането в Триъгълника: 7 обяви, 70% от всички. Типичният такъв апартамент е 74 кв.м и се предлага за 163 900 € (2 215 €/кв.м). Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — двустайните −13,1% (2 215 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −13,3% (2 168 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

За една стая повече в Триъгълника се плащат около 78 600 € отгоре: двустаен апартамент е средно 163 900 €, а тристаен — 242 500 €. Най-скъп на квадратен метър е двустаен апартамент (2 215 €/кв.м), най-евтин — тристаен (2 168 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Покупката „на зелено“ излиза с 32,9% по-евтино от завършено ново жилище — 1 957 €/кв.м срещу 2 917 €/кв.м (4 обяви в строеж). 40% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%). Годината на строителство е посочена в малка част от обявите, затова разрезът е непълен.

Почти всички обяви с посочен етаж в Триъгълника са на средни етажи (9 обяви), затова разлики по етаж не могат да се измерят надеждно.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Триъгълника спада: 2 357 €/кв.м → 2 192 €/кв.м, −7%. Цяла София: +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 192 €/кв.м и 2 736 €/кв.м. Кварталът изостава от града с 7,1 процентни пункта. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Модалният интервал е 1 750–2 000 €/кв.м с 4 обяви. Средните 50% от офертите са между 1 956 €/кв.м и 2 812 €/кв.м — ширина 856 € на квадрат, или 39% от медианата. 40% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 10% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

Най-скъпият съсед е Толстой с 2 398 €/кв.м (+9,4% спрямо Триъгълника), а най-достъпният — Обеля с 1 655 €/кв.м (−24,5%). Най-близката по-евтина алтернатива е Обеля — там медианната оферта е 145 600 € при 1 655 €/кв.м. В градската класация по медиана 85 района са по-скъпи, а 27 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

С 780 € месечен наем и 242 500 € покупна цена тристаен в Триъгълника носи около 3,9% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Казано иначе, нужни са около 26 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за тристайни в София е 3,6% — разликата е 0,2 процентни пункта в полза на Триъгълника. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 10 обяви в Триъгълника. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Типичната сграда в обявите е построена през 2021 г., с 5 надземни етажа.

Триъгълника е външен (периферен) квартал на около 3 км от центъра на София, на 539 м надморска височина и с площ около 0,3 кв.км. На пешеходно разстояние са метростанциите „Хан Кубрат“ (0,2 км), „Надежда“ (0,8 км) и „Княгиня Мария Луиза“ (1,1 км). В OpenStreetMap не са отбелязани детски градини, аптеки, супермаркети и паркове в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Триъгълника могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Триъгълника диапазонът по тип е от 2 168 €/кв.м до 2 215 €/кв.м.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Триъгълника почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Метро. Най-близката станция, „Хан Кубрат“, е на 0,2 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.