Оценка на имот в Люлин 4

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 36 от общо 70 (51%). Медианата им е 2 196 €/кв.м при типична площ 66 кв.м, или около 139 950 € за жилище. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните −1,9% (2 615 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −13,8% (2 196 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −16,1% (2 098 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

За една стая повече в Люлин 4 се плащат около 60 049 € отгоре: двустаен апартамент е средно 139 950 €, а тристаен — 199 999 €. Цената на квадрат пада с размера — от 2 615 €/кв.м при едностайните до 2 098 €/кв.м при тристайните, разлика от 24,6%.

Който избира между сградите от 80-те и сградите от 2020–2025 г., трябва да предвиди около 5,1% повече на квадрат за новото — 2 390 €/кв.м срещу 2 273 €/кв.м. Покупката „на зелено“ излиза с 35,5% по-евтино от завършено ново жилище — 1 542 €/кв.м срещу 2 390 €/кв.м (3 обяви в строеж). Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 7% (средно за града: 50%).

При първи етаж медианата е 2 121 €/кв.м — −5,9% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 2 177 €/кв.м — −3,4% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Люлин 4 в диапазон от 2 121 €/кв.м до 2 254 €/кв.м.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Люлин 4 нараства: 2 090 €/кв.м → 2 138 €/кв.м, +2,3%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 090 €/кв.м, най-високата — 2 152 €/кв.м. Кварталът изпреварва града с 2,2 процентни пункта. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-гъсто е предлагането между 2 000 и 2 250 €/кв.м — там са 22 от 70 оферти. Средните 50% от офертите са между 2 022 €/кв.м и 2 466 €/кв.м — ширина 444 € на квадрат, или 20% от медианата. Под 2 000 €/кв.м са 21% от обявите, а от 2 500 €/кв.м нагоре — 21%.

От 4 района в съседство с достатъчно обяви 3 са по-евтини и 1 е по-скъп от Люлин 4. Крайностите са Люлин 3 (2 231 €/кв.м) и Люлин 5 (1 897 €/кв.м). Ако бюджетът не стига, Люлин 5 предлага съседна локация с около 13,7% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 142 950 €. Сред 113 района с достатъчно данни Люлин 4 има 83 по-скъпи и 29 по-евтини.

Данните идват от описанията на 70 обяви за апартаменти в Люлин 4 и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 88% от обявите с посочен тип, следвано от газ (13%). Медианната сграда е от 1980 г. и има 8 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 6,8 км по права линия, а надморската височина е 597 м — 37 м над нивото на центъра. На пешеходно разстояние са метростанциите „Люлин“ (1,2 км), „Сливница“ (1,8 км) и „Западен парк“ (2,2 км). Над средното ниво са детски площадки — 16 срещу 6 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Как от 2 197 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Люлин 4? Най-силно влияят:

• Възраст на сградата. В обявите сградите от 2020–2025 г. са с 5,1% над сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +7,9% за новото строителство.
• Достъп до метро. От квартала до „Люлин“ има 1,2 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Отопление. 88% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Люлин 4 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Люлин 4 са на 2 615 €/кв.м, а тристайните на 2 098 €/кв.м.