Оценка на имот в Люлин център

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 59 обяви (56% от предлагането). Медианната цена е 234 600 € за 118 кв.м, което прави 1 901 €/кв.м. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: двустайните −21,4% (2 004 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −24% (1 901 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −32,4% (1 775 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 90 410 € (63%), а площта нараства от 76 кв.м на 118 кв.м. Най-скъп на квадратен метър е двустаен апартамент (2 004 €/кв.м), най-евтин — четиристаен (1 775 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Покупката „на зелено“ излиза с 3,2% по-евтино от завършено ново жилище — 1 840 €/кв.м срещу 1 901 €/кв.м (64 обяви в строеж). 68% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Партерът се обявява с 3,8% под средните етажи (1 846 €/кв.м, 5 обяви). При първи етаж медианата е 1 744 €/кв.м — −9,1% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 1 912 €/кв.м — −0,4% спрямо средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Люлин център в диапазон от 1 744 €/кв.м до 1 919 €/кв.м.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Люлин център спада: 1 912 €/кв.м → 1 898 €/кв.м, −0,7%. Цяла София: +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 1 898 €/кв.м и 1 912 €/кв.м. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-много обяви (41) попадат в интервала 1 750–2 000 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 1 780 €/кв.м, а една четвърт — над 2 293 €/кв.м. 12% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана).

От 5 района в съседство с достатъчно обяви 1 е по-евтин и 4 са по-скъпи от Люлин център. Крайностите са Люлин 3 (2 231 €/кв.м) и Люлин 5 (1 897 €/кв.м). В градската класация по медиана 103 района са по-скъпи, а 9 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Люлин център е 550 € месечно по 16 обяви. Срещу медианна цена 144 190 € годишният наем (6 600 €) дава 4,6% брутна доходност. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 22 години. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,3 процентни пункта в полза на Люлин център. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 105 обяви в Люлин център. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 76% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (16%). Медианната сграда е от 2021 г. и има 7 етажа.

В Люлин център сте на 5,9 км от центъра и на 579 м височина (19 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е външен (периферен) квартал. Най-близките метростанции са „Люлин“ (0,3 км), „Сливница“ (1,3 км) и „Западен парк“ (1,3 км). Метролиния: М1/М4. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече банки (11 при медиана 0), медицински центрове (5 при медиана 1) и спортни обекти (5 при медиана 1). Липсват (поне на картата): училища и детски градини. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Как от 1 901 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Люлин център? Най-силно влияят:

• Метро. Най-близката станция, „Люлин“, е на 0,3 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −3,8%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Люлин център то е посочено в 16% от обявите с данни.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова двустайните в Люлин център са на 2 004 €/кв.м, а четиристайните на 1 775 €/кв.м.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Люлин център почти няма обяви, описани като „за ремонт“.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Люлин център. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.