Оценка на имот в Обеля 2

Двустайните държат най-голям дял от предлагането в Обеля 2: 88 обяви, 49% от всички. Типичният такъв апартамент е 66 кв.м и се предлага за 128 723 € (1 957 €/кв.м). Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −10,4% (2 390 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −23,2% (1 957 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −22,2% (1 944 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −29,9% (1 840 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (128 723 €) и тристаен (190 398 €) е 61 675 € — толкова струва една стая повече в Обеля 2. Едностайните имат най-висока цена на кв.м (2 390 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (1 840 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се предлагат средно за 2 388 €/кв.м, а сградите от 80-те — за 2 298 €/кв.м. Премията за нова сграда в Обеля 2 е 3,9%. 98 оферти са в сгради в строеж с медиана 1 852 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 388 €/кв.м) отстъпката е около 22,4% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 63% (средно за града: 50%).

Партерът се обявява с 26,1% под средните етажи (1 437 €/кв.м, 6 обяви). Първи етаж: 1 941 €/кв.м по 16 обяви, почти колкото средните етажи. Последен етаж: 2 051 €/кв.м по 24 обяви, с 5,5% над средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Обеля 2 в диапазон от 1 437 €/кв.м до 2 051 €/кв.м.

Последната стойност (19 октомври) е 1 910 €/кв.м, а първата (17 септември) — 1 866 €/кв.м. Промяната е +2,4% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 1 866 €/кв.м и 1 924 €/кв.м. Кварталът изпреварва града с 2,3 процентни пункта. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 1 750 и 2 000 €/кв.м — там са 54 от 180 оферти. Средните 50% от офертите са между 1 705 €/кв.м и 2 271 €/кв.м — ширина 566 € на квадрат, или 29% от медианата. 9% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана).

От 5 района в съседство с достатъчно обяви 3 са по-евтини и 2 са по-скъпи от Обеля 2. Крайностите са Връбница 2 (2 342 €/кв.м) и Обеля (1 655 €/кв.м). Ако бюджетът не стига, Обеля предлага съседна локация с около 15,3% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 145 600 €. В градската класация по медиана 101 района са по-скъпи, а 11 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Обеля 2 се отдава средно за 550 € на месец (22 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 128 723 € това е брутна доходност 5,1% годишно. Казано иначе, нужни са около 20 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,9 процентни пункта в полза на Обеля 2. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Какво точно се продава в Обеля 2? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 180 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 98% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (2%). Медианната сграда е от 1990 г. и има 7 етажа.

По тип Обеля 2 е външен (периферен) квартал: 6,5 км до центъра, 536 м надморска височина, 0,64 кв.км площ. До метрото: „Обеля“ (0,6 км), „Ломско шосе“ (1,1 км) и „Бели Дунав“ (1,7 км). Метролиния: М2. Над средното ниво са трамвайни спирки — 8 срещу 0 за типичния квартал; бензиностанции — 6 срещу 1 за типичния квартал; супермаркети — 4 срещу 2 за типичния квартал. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Как от 1 955 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Обеля 2? Най-силно влияят:

• Етаж. Партерът в Обеля 2 се обявява с 26,1% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Отопление. 98% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 3,9% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Обеля 2 са на 2 390 €/кв.м, а четиристайните на 1 840 €/кв.м.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Обеля 2 1% от обявите са в последната група.