Оценка на имот в Люлин 5

Пазарът в Люлин 5 се движи основно от двустайните — 110 оферти с медиана 1 985 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 65 кв.м, т.е. около 125 950 €. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните −14,2% (2 289 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −22,1% (1 985 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −28,8% (1 781 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −33,5% (1 746 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Люлин 5 се плащат около 74 050 € отгоре: двустаен апартамент е средно 125 950 €, а тристаен — 200 000 €. Цената на квадрат пада с размера — от 2 289 €/кв.м при едностайните до 1 746 €/кв.м при четиристайните, разлика от 31,1%.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 267 €/кв.м, т.е. с 29,5% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (1 750 €/кв.м). Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Люлин 5. Отстъпка за покупка „на зелено“ в Люлин 5 практически няма: 1 752 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 1 750 €/кв.м за новите сгради с акт 16 от 2026 г. Общо 52% от обявите в Люлин 5 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Първи етаж: 2 215 €/кв.м по 19 обяви, с 18,8% над средните етажи. Последният етаж се обявява с 3,3% под средните етажи (1 802 €/кв.м, 32 обяви). Висок етаж (12+): 2 347 €/кв.м по 4 обяви, с 25,9% над средните етажи. Най-висока медиана има етаж 12+ (2 347 €/кв.м), най-ниска — последен етаж (1 802 €/кв.м).

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Люлин 5 нараства — от 1 822 €/кв.м до 1 855 €/кв.м, или +1,8%, докато градската медиана се движи с +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 1 822 €/кв.м, най-високата — 1 855 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 1,7 процентни пункта в полза на Люлин 5. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Модалният интервал е 1 750–2 000 €/кв.м с 69 обяви. Между долния и горния квартил (1 728 €/кв.м и 2 232 €/кв.м) има 504 € разлика на квадратен метър. 10% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана).

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от Люлин 5: от 1 901 €/кв.м (Люлин център) до 2 500 €/кв.м (Люлин 7). Люлин 5 е най-евтиното място в тази група — купувач, който иска същата част на града, тук плаща по-малко на квадрат от всеки съсед. В градската класация по медиана 104 района са по-скъпи, а 8 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Люлин 5 е 600 € месечно по 12 обяви. Срещу медианна цена 125 950 € годишният наем (7 200 €) дава 5,7% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 17 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 1,5 процентни пункта в полза на Люлин 5. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Данните идват от описанията на 232 обяви за апартаменти в Люлин 5 и показват какъв фонд доминира в предлагането. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (92%); газ е в 7%, а локално отопление е в 1% от обявите с данни. Медианната сграда е от 1980 г. и има 8 етажа.

В Люлин 5 сте на 7,1 км от центъра и на 613 м височина (53 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е външен (периферен) квартал. Метрото не е на пешеходно разстояние: най-близките станции са „Люлин“ (1,6 км), „Сливница“ (2,3 км) и „Западен парк“ (2,5 км). Метролиния: М1/М4. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече трамвайни спирки (4 при медиана 0) и бензиностанции (3 при медиана 1). Липсват (поне на картата): детски градини. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Половината обяви в Люлин 5 са между 1 728 €/кв.м и 2 232 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Достъп до метро. От квартала до „Люлин“ има 1,6 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Люлин 5 са на 2 289 €/кв.м, а четиристайните на 1 746 €/кв.м.
• Състояние и обзавеждане. 7% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 22,8% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +0,4% за новото строителство.
• Отопление. 92% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Люлин 5. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.