Оценка на имот в Люлин 10

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 94 обяви (48% от предлагането). Медианната цена е 215 000 € за 112 кв.м, което прави 2 036 €/кв.м. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −29,8% (1 872 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −26,9% (1 862 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −18,6% (2 036 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −25,4% (1 957 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 65 129 € (43%), а площта нараства от 72 кв.м на 112 кв.м. Необичайно за София, тристайните в Люлин 10 са най-скъпи на кв.м (2 036 €/кв.м), докато двустайните са на 1 862 €/кв.м — разлика от 9,3%.

Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се предлагат средно за 2 739 €/кв.м, а сградите от 80-те — за 2 413 €/кв.м. Премията за нова сграда в Люлин 10 е 13,5%. Покупката „на зелено“ излиза с 32,8% по-евтино от завършено ново жилище — 1 841 €/кв.м срещу 2 739 €/кв.м (115 обяви в строеж). 64% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Първи етаж: 1 850 €/кв.м по 19 обяви, с 6,4% под средните етажи. Последният етаж се обявява с 4,9% под средните етажи (1 881 €/кв.м, 32 обяви). Висок етаж (12+): 2 268 €/кв.м по 6 обяви, с 14,7% над средните етажи. Обобщено, етажът мести цената в Люлин 10 в диапазон от 1 850 €/кв.м до 2 268 €/кв.м.

Последната стойност (19 октомври) е 1 891 €/кв.м, а първата (17 септември) — 1 851 €/кв.м. Промяната е +2,2% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 1 851 €/кв.м и 1 900 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 2,1 процентни пункта в полза на Люлин 10. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-гъсто е предлагането между 1 750 и 2 000 €/кв.м — там са 85 от 194 оферти. Една четвърт от обявите са под 1 836 €/кв.м, а една четвърт — над 2 340 €/кв.м. Под 1 500 €/кв.м са 1% от обявите, а от 2 500 €/кв.м нагоре — 22%.

Най-скъпият съсед е Връбница 2 с 2 342 €/кв.м (+20,1% спрямо Люлин 10), а най-достъпният — Обеля с 1 655 €/кв.м (−15,1%). Най-близката по-евтина алтернатива е Обеля — там медианната оферта е 145 600 € при 1 655 €/кв.м. В градската класация по медиана 102 района са по-скъпи, а 10 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

С 600 € месечен наем и 149 871 € покупна цена двустаен в Люлин 10 носи около 4,8% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Това съответства на около 21 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Люлин 10 е с 0,6 процентни пункта над нея. За тристаен апартамент медианният наем е 700 € (14 обяви), а доходността — 3,9%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Данните идват от описанията на 194 обяви за апартаменти в Люлин 10 и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 98% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (2%). Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 7 надземни етажа.

В Люлин 10 сте на 4,4 км от центъра и на 565 м височина (почти колкото центъра); по класификацията ни това е външен (периферен) квартал. До метрото: „Западен парк“ (0,5 км), „Люлин“ (1,3 км) и „Вардар“ (1,4 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече детски площадки (32 при медиана 6), бензиностанции (5 при медиана 1) и ресторанти (12 при медиана 3). Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 1 950 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Люлин 10 се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Състояние и обзавеждане. 4% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Люлин 10 то е посочено в 2% от обявите с данни.
• Метро. Най-близката станция, „Западен парк“, е на 0,5 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Люлин 10 четиристайните (1 957 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (1 872 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 13,5% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.