Оценка на имот в Люлин 2

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 53 обяви (50% от предлагането). Медианната цена е 186 000 € за 96 кв.м, което прави 1 893 €/кв.м. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: едностайните −13,8% (2 298 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −14,6% (2 176 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −24,3% (1 893 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −30,6% (1 821 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Люлин 2 се плащат около 38 000 € отгоре: двустаен апартамент е средно 148 000 €, а тристаен — 186 000 €. Цената на квадрат пада с размера — от 2 298 €/кв.м при едностайните до 1 821 €/кв.м при четиристайните, разлика от 26,2%.

Най-ясно личи разликата между новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 320 €/кв.м) и сградите от 80-те (2 240 €/кв.м): новото жилище се обявява с 3,6% по-скъпо. Покупката „на зелено“ излиза с 21,7% по-евтино от завършено ново жилище — 1 817 €/кв.м срещу 2 320 €/кв.м (42 обяви в строеж). Общо 48% от обявите в Люлин 2 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Партерът се обявява с 8,8% под средните етажи (1 857 €/кв.м, 4 обяви). При първи етаж медианата е 2 320 €/кв.м — +13,9% спрямо средните етажи. Последен етаж: 1 750 €/кв.м по 12 обяви, с 14% под средните етажи. При висок етаж (12+) медианата е 1 536 €/кв.м — −24,6% спрямо средните етажи. Най-висока медиана има първи етаж (2 320 €/кв.м), най-ниска — етаж 12+ (1 536 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Люлин 2 нараства: 1 893 €/кв.м → 1 964 €/кв.м, +3,8%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 1 889 €/кв.м, най-високата — 1 964 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 3,7 процентни пункта в полза на Люлин 2. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-гъсто е предлагането между 1 750 и 2 000 €/кв.м — там са 35 от 107 оферти. Между долния и горния квартил (1 772 €/кв.м и 2 278 €/кв.м) има 506 € разлика на квадратен метър. Под 1 500 €/кв.м са 6% от обявите, а от 2 500 €/кв.м нагоре — 12%.

От 4 района в съседство с достатъчно обяви 1 е по-евтин и 3 са по-скъпи от Люлин 2. Крайностите са Люлин 3 (2 231 €/кв.м) и Люлин център (1 901 €/кв.м). Сред 113 района с достатъчно данни Люлин 2 има 98 по-скъпи и 14 по-евтини.

С 540 € месечен наем и 148 000 € покупна цена двустаен в Люлин 2 носи около 4,4% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Казано иначе, нужни са около 23 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — почти същата. За тристаен апартамент медианният наем е 700 € (15 обяви), а доходността — 4,5%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Данните идват от описанията на 107 обяви за апартаменти в Люлин 2 и показват какъв фонд доминира в предлагането. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (96%); локално отопление е в 4% от обявите с данни. Медианната сграда е от 1990 г. и има 9 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 6,6 км по права линия, а надморската височина е 564 м — почти колкото центъра. Най-близките метростанции са „Сливница“ (1 км), „Люлин“ (1,1 км) и „Западен парк“ (2,2 км). Районът се обслужва от линии М1/М4. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече детски градини (3 при медиана 1), спортни обекти (3 при медиана 1) и детски площадки (16 при медиана 6). В OpenStreetMap не са отбелязани паркове в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Как от 1 985 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Люлин 2? Най-силно влияят:

• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −8,8%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Люлин 2 са на 2 298 €/кв.м, а четиристайните на 1 821 €/кв.м.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Люлин 2 то е посочено в 4% от обявите с данни.
• Достъп до метро. От квартала до „Сливница“ има 1 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Състояние и обзавеждане. 4% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.