Оценка на имот в Люлин 9

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 73 от общо 149 (49%). Медианата им е 1 842 €/кв.м при типична площ 95 кв.м, или около 184 000 € за жилище. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −16% (2 239 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −13,5% (2 205 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −26,3% (1 842 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −35,9% (1 681 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (145 000 €) и тристаен (184 000 €) е 39 000 € — толкова струва една стая повече в Люлин 9. Едностайните имат най-висока цена на кв.м (2 239 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (1 681 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 362 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (1 812 €/кв.м) — разликата е +30,4% в полза на по-старите. Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Люлин 9. Отстъпка за покупка „на зелено“ в Люлин 9 практически няма: 1 818 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 1 812 €/кв.м за новите сгради с акт 16 от 2026 г. Общо 49% от обявите в Люлин 9 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Партер: 1 863 €/кв.м по 4 обяви, с 4,7% под средните етажи. Първият етаж се обявява с 2,4% над средните етажи (2 000 €/кв.м, 13 обяви). Последният етаж се обявява с 2,9% над средните етажи (2 011 €/кв.м, 22 обяви). Най-висока медиана има последен етаж (2 011 €/кв.м), най-ниска — партер (1 863 €/кв.м).

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Люлин 9 спада — от 2 014 €/кв.м до 1 891 €/кв.м, или −6,1%, докато градската медиана се движи с +0,1%. Коридорът на движение е 1 891 €/кв.м – 2 014 €/кв.м, т.е. 6,5% между дъното и върха. Кварталът изостава от града с 6,2 процентни пункта. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (41) попадат в интервала 1 750–2 000 €/кв.м. Средните 50% от офертите са между 1 748 €/кв.м и 2 397 €/кв.м — ширина 649 € на квадрат, или 33% от медианата. 21% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана).

Съседните райони се движат от 1 950 €/кв.м (Люлин 10) до 2 500 €/кв.м (Люлин 7); Люлин 9 с 1 964 €/кв.м е между тях. В градската класация по медиана 100 района са по-скъпи, а 12 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

С 510 € месечен наем и 145 000 € покупна цена двустаен в Люлин 9 носи около 4,2% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Казано иначе, нужни са около 24 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Люлин 9 е на същото ниво. За тристаен апартамент медианният наем е 650 € (5 обяви), а доходността — 4,2%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Какво точно се продава в Люлин 9? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 149 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 61% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (32%). Медианната сграда е от 2006 г. и има 7 етажа.

Люлин 9 е външен (периферен) квартал на около 5,1 км от центъра на София, на 563 м надморска височина. На пешеходно разстояние са метростанциите „Люлин“ (0,7 км), „Западен парк“ (0,8 км) и „Сливница“ (0,9 км). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече аптеки (4 при медиана 2). Липсват (поне на картата): детски градини. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Медианата от 1 964 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Люлин 9 се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 23,3% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.
• Състояние и обзавеждане. 7% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Метро. Най-близката станция, „Люлин“, е на 0,7 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Люлин 9 са на 2 239 €/кв.м, а четиристайните на 1 681 €/кв.м.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Люлин 9 то е посочено в 32% от обявите с данни.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Люлин 9. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.