Оценка на имот в Горубляне

Пазарът в Горубляне се движи основно от тристайните — 51 оферти с медиана 1 925 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 116 кв.м, т.е. около 232 000 €. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните −25,7% (1 981 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −19,3% (2 056 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −23% (1 925 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −15,8% (2 209 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 82 016 € (55%), а площта нараства от 69 кв.м на 116 кв.м. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (2 209 €/кв.м), а тристайните — най-ниска (1 925 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

85 оферти са в сгради в строеж с медиана 1 976 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 333 €/кв.м) отстъпката е около 15,3% — цената на изчакването и на риска от забавяне. 83% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Партер: 2 482 €/кв.м по 5 обяви, с 24,2% над средните етажи. Първи етаж: 2 147 €/кв.м по 13 обяви, с 7,5% над средните етажи. Последният етаж се обявява с 4,8% над средните етажи (2 093 €/кв.м, 18 обяви). Разликата между най-скъпата категория (партер) и най-евтината (среден етаж) е 24,2%.

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Горубляне спада — от 2 063 €/кв.м до 2 038 €/кв.м, или −1,2%, докато градската медиана се движи с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 015 €/кв.м и 2 063 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 1,3 процентни пункта в ущърб на Горубляне. За дългосрочна оценка гледайте нивото на цената, а не седмичните промени — те зависят силно от новите обяви.

Най-много обяви (29) попадат в интервала 1 750–2 000 €/кв.м. Между долния и горния квартил (1 827 €/кв.м и 2 475 €/кв.м) има 648 € разлика на квадратен метър. Под 1 500 €/кв.м са 1% от обявите, а от 2 500 €/кв.м нагоре — 23%.

Всички 4 района в съседство с достатъчно обяви са по-скъпи от Горубляне: от 2 353 €/кв.м (Малинова долина) до 2 843 €/кв.м (Младост 3). В тази група Горубляне е с най-ниска медиана, което го прави входната точка за купувачи с по-ограничен бюджет. В градската класация по медиана 96 района са по-скъпи, а 16 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Горубляне е 700 € месечно по 7 обяви. Срещу медианна цена 149 984 € годишният наем (8 400 €) дава 5,6% брутна доходност. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 18 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Горубляне е с 1,4 процентни пункта над нея. За тристаен апартамент медианният наем е 750 € (13 обяви), а доходността — 3,9%. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Пазарът на къщи в Горубляне е малък: 5 обяви, медиана 2 222 €/кв.м, типична цена 329 600 €. Спрямо всички къщи в Столична община (2 000 €/кв.м) нивото е с 11,1% над градската медиана. За сравнение, апартаментите в Горубляне са на 2 015 €/кв.м — къщите са с 10,3% над тях на квадратен метър. При 5 обяви медианата е само ориентир.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 108 обяви в Горубляне. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. По отопление преобладава газ (84%); локално отопление е в 10%, а ТЕЦ (парно) е в 6% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 2024 г., с 4 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 10 км по права линия, а надморската височина е 576 м — 16 м над нивото на центъра. До метрото има поне 2,5 км — най-близо са „Интер Експо Център - Цариградско шосе“ (2,5 км), „Младост 3“ (2,7 км) и „Бизнес парк София“ (2,9 км). Основният градски транспорт са наземните линии (18 автобусни спирки по OpenStreetMap). Над средното ниво са бензиностанции — 4 срещу 1 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Как от 2 015 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Горубляне? Най-силно влияят:

• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Горубляне четиристайните (2 209 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (1 981 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Отопление. 6% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: +24,2%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Състояние и обзавеждане. 3% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Метро. Най-близката станция, „Интер Експо Център - Цариградско шосе“, е на 2,5 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Горубляне. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.