Оценка на имот във Враждебна

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 12 обяви (55% от предлагането). Медианната цена е 198 500 € за 110 кв.м, което прави 1 982 €/кв.м. Как стоят цените спрямо градските медиани по тип: двустайните −14,2% (2 187 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −20,7% (1 982 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м).

За една стая повече във Враждебна се плащат около 48 800 € отгоре: двустаен апартамент е средно 149 700 €, а тристаен — 198 500 €. Цената на квадрат пада с размера — от 2 187 €/кв.м при двустайните до 1 982 €/кв.м при тристайните, разлика от 10,3%.

Сградите в строеж (17 обяви, 2 096 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (1 970 €/кв.м) — разликата е +6,4%. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 91% (средно за града: 50%). Повечето продавачи във Враждебна не посочват година на строителство, така че таблицата покрива само част от офертите.

Последният етаж се обявява с 36,1% над средните етажи (2 403 €/кв.м, 7 обяви).

Последната стойност (19 октомври) е 2 048 €/кв.м, а първата (17 септември) — 1 985 €/кв.м. Промяната е +3,2% при +0,1% за града. Коридорът на движение е 1 967 €/кв.м – 2 048 €/кв.м, т.е. 4,1% между дъното и върха. Кварталът изпреварва града с 3,1 процентни пункта. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-много обяви (5) попадат в интервала 1 500–1 750 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 1 764 €/кв.м, а една четвърт — над 2 284 €/кв.м. Под 2 000 €/кв.м са 45% от обявите, а от 2 500 €/кв.м нагоре — 9%.

От 2 района в съседство с достатъчно обяви 1 е по-евтин и 1 е по-скъп от Враждебна. Крайностите са Дружба 1 (2 383 €/кв.м) и Ботунец (1 179 €/кв.м). Ако бюджетът не стига, Ботунец предлага съседна локация с около 42,4% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 91 450 €. Сред 113 района с достатъчно данни Враждебна има 95 по-скъпи и 17 по-евтини.

С 650 € месечен наем и 198 500 € покупна цена тристаен във Враждебна носи около 3,9% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Това съответства на около 25 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за тристайни в София е 3,6% — разликата е 0,3 процентни пункта в полза на Враждебна. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Данните идват от описанията на 22 обяви за апартаменти във Враждебна и показват какъв фонд доминира в предлагането.

По тип Враждебна е външен (периферен) квартал: 7,1 км до центъра, 526 м надморска височина, 2,78 кв.км площ. До метрото има поне 1,9 км — най-близо са „Ген. Владимир Вазов“ (1,9 км), „Летище София“ (2,6 км) и „Бесарабия“ (3 км). Основният градски транспорт са наземните линии (25 автобусни спирки по OpenStreetMap). Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече градини (9 при медиана 0), бензиностанции (3 при медиана 1) и автобусни спирки (25 при медиана 9,5). В OpenStreetMap не са отбелязани аптеки в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Две жилища във Враждебна могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; във Враждебна почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова двустайните във Враждебна са на 2 187 €/кв.м, а тристайните на 1 982 €/кв.м.
• Метро. Най-близката станция, „Ген. Владимир Вазов“, е на 1,9 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.