Оценка на имот в Дружба 1

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 177 от общо 386 (46%). Медианата им е 2 365 €/кв.м при типична площ 117 кв.м, или около 275 436 € за жилище. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните −7,2% (2 476 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −6,4% (2 386 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −5,4% (2 365 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −10,1% (2 360 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 100 436 € (57%), а площта нараства от 80 кв.м на 117 кв.м. Цената на квадрат пада с размера — от 2 476 €/кв.м при едностайните до 2 360 €/кв.м при четиристайните, разлика от 4,9%.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 667 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 671 €/кв.м) — разликата е −0,1% в полза на по-старите. Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Дружба 1. 222 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 273 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 671 €/кв.м) отстъпката е около 14,9% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Общо 60% от обявите в Дружба 1 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Партер: 1 886 €/кв.м по 9 обяви, с 23,4% под средните етажи. Първият етаж се обявява с 7% под средните етажи (2 290 €/кв.м, 18 обяви). Последният етаж се обявява с 3,5% над средните етажи (2 547 €/кв.м, 28 обяви). При висок етаж (12+) медианата е 2 350 €/кв.м — −4,5% спрямо средните етажи. Най-висока медиана има последен етаж (2 547 €/кв.м), най-ниска — партер (1 886 €/кв.м).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Дружба 1 спада: 2 333 €/кв.м → 2 313 €/кв.м, −0,9%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 313 €/кв.м, най-високата — 2 333 €/кв.м. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 2 250 и 2 500 €/кв.м — там са 105 от 386 оферти. Една четвърт от обявите са под 2 212 €/кв.м, а една четвърт — над 2 639 €/кв.м. 41% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 9% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

Съседните райони се движат от 2 048 €/кв.м (Враждебна) до 2 397 €/кв.м (Дружба 2); Дружба 1 с 2 383 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Враждебна — там медианната оферта е 186 532 € при 2 048 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Дружба 1 има 68 по-скъпи и 44 по-евтини.

Двустаен апартамент в Дружба 1 се отдава средно за 590 € на месец (56 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 175 000 € това е брутна доходност 4% годишно. Това съответства на около 25 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — почти същата. За тристаен апартамент медианният наем е 680 € (19 обяви), а доходността — 3%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Данните идват от описанията на 386 обяви за апартаменти в Дружба 1 и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 89% от обявите с посочен тип, следвано от газ (10%). Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 10 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 8,1 км по права линия, а надморската височина е 552 м — почти колкото центъра. На пешеходно разстояние са метростанциите „Дружба“ (0,8 км), „Интер Експо Център - Цариградско шосе“ (0,9 км) и „Искърско шосе“ (1,5 км). Метролиния: М4. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече градини (12 при медиана 0), трамвайни спирки (11 при медиана 0) и детски площадки (58 при медиана 6). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Как от 2 383 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Дружба 1? Най-силно влияят:

• Отопление. 89% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Дружба 1 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Дружба 1 са на 2 476 €/кв.м, а четиристайните на 2 360 €/кв.м.
• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са почти колкото сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +0,4% за новото строителство.
• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −23,4%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.