Оценка на имот в Дружба 2

Пазарът в Дружба 2 се движи основно от двустайните — 222 оферти с медиана 2 458 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 72 кв.м, т.е. около 179 550 €. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −19,5% (2 146 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните −3,5% (2 458 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −6,1% (2 347 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −4,7% (2 500 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (179 550 €) и тристаен (287 868 €) е 108 318 € — толкова струва една стая повече в Дружба 2. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: четиристайните имат най-висока медиана (2 500 €/кв.м), а едностайните — най-ниска (2 146 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 723 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 509 €/кв.м) — разликата е +8,5% в полза на по-старите. Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Дружба 2. Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 2 230 €/кв.м, т.е. с 11,1% под новите сгради с акт 16 от 2026 г. Общо 66% от обявите в Дружба 2 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

При партер медианата е 2 592 €/кв.м — +8,1% спрямо средните етажи. Първият етаж се обявява с 6,8% под средните етажи (2 234 €/кв.м, 50 обяви). Последен етаж: 2 500 €/кв.м по 80 обяви, с 4,3% над средните етажи. Високите етажи (12+) се обявяват с 1,8% под средните етажи (2 355 €/кв.м, 18 обяви). Разликата между най-скъпата категория (партер) и най-евтината (първи етаж) е 16%.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Дружба 2 се промени от 2 440 €/кв.м на 2 406 €/кв.м (−1,4%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 403 €/кв.м и 2 440 €/кв.м. Кварталът изостава от града с 1,5 процентни пункта. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Модалният интервал е 2 000–2 250 €/кв.м с 118 обяви. Средните 50% от офертите са между 2 139 €/кв.м и 2 756 €/кв.м — ширина 617 € на квадрат, или 26% от медианата. Под 2 000 €/кв.м са 13% от обявите, а от 3 000 €/кв.м нагоре — 12%.

От 3 района в съседство с достатъчно обяви 2 са по-евтини и 1 е по-скъп от Дружба 2. Крайностите са Младост 4 (2 578 €/кв.м) и Горубляне (2 015 €/кв.м). Ако бюджетът не стига, Горубляне предлага съседна локация с около 15,9% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 215 330 €. Сред 113 района с достатъчно данни Дружба 2 има 66 по-скъпи и 46 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Дружба 2 е 680 € месечно по 96 обяви. Срещу медианна цена 179 550 € годишният наем (8 160 €) дава 4,5% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 22 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,3 процентни пункта в полза на Дружба 2. За тристаен апартамент медианният наем е 750 € (33 обяви), а доходността — 3,1%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Данните идват от описанията на 486 обяви за апартаменти в Дружба 2 и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 97% от обявите с посочен тип, следвано от газ (3%). Медианната сграда е от 2025 г. и има 8 етажа.

По тип Дружба 2 е външен (периферен) квартал: 8,9 км до центъра, 566 м надморска височина. Най-близките метростанции са „Интер Експо Център - Цариградско шосе“ (1,2 км), „Дружба“ (1,6 км) и „Младост 3“ (2 км). Районът се обслужва от линия М4. Над средното ниво са трамвайни спирки — 5 срещу 0 за типичния квартал; детски площадки — 21 срещу 6 за типичния квартал; супермаркети — 7 срещу 2 за типичния квартал. В OpenStreetMap не са отбелязани детски градини и паркове в границите на квартала — за тях се разчита на съседните райони. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Медианата от 2 397 €/кв.м е само отправна точка. Цената на конкретния апартамент в Дружба 2 се отклонява от нея главно заради следните фактори:

• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Дружба 2 четиристайните (2 500 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 146 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Метро. Най-близката станция, „Интер Експо Център - Цариградско шосе“, е на 1,2 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 7,9% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Дружба 2 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Отопление. 97% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.