Оценка на имот в Младост 4

Двустайните държат най-голям дял от предлагането в Младост 4: 75 обяви, 44% от всички. Типичният такъв апартамент е 68 кв.м и се предлага за 169 999 € (2 714 €/кв.м). Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните +15,1% (3 071 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +6,5% (2 714 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −5,7% (2 357 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −5,8% (2 472 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Младост 4 се плащат около 65 001 € отгоре: двустаен апартамент е средно 169 999 €, а тристаен — 235 000 €. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (3 071 €/кв.м), най-евтин — тристаен (2 357 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Сградите от 80-те се обявяват по 2 952 €/кв.м, т.е. с 11,4% над новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 650 €/кв.м). Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Младост 4. Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 2 346 €/кв.м, т.е. с 11,5% под новите сгради с акт 16 от 2026 г. Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 48% (средно за града: 50%).

Партерът се обявява с 9,8% над средните етажи (2 804 €/кв.м, 6 обяви). При първи етаж медианата е 2 599 €/кв.м — +1,8% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява с 7,9% над средните етажи (2 757 €/кв.м, 17 обяви). Високите етажи (12+) се обявяват с 20,8% над средните етажи (3 084 €/кв.м, 3 обяви). Най-висока медиана има етаж 12+ (3 084 €/кв.м), най-ниска — среден етаж (2 554 €/кв.м).

За малко повече от месец цената на квадрат в обявите в Младост 4 нараства — от 2 400 €/кв.м до 2 530 €/кв.м, или +5,4%, докато градската медиана се движи с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 400 €/кв.м и 2 631 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 5,3 процентни пункта в полза на Младост 4. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Модалният интервал е 2 250–2 500 €/кв.м с 53 обяви. Между долния и горния квартил (2 333 €/кв.м и 3 000 €/кв.м) има 667 € разлика на квадратен метър. 54% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 27% са от 3 000 €/кв.м нагоре.

От 4 района в съседство с достатъчно обяви 2 са по-евтини и 2 са по-скъпи от Младост 4. Крайностите са Младост 3 (2 843 €/кв.м) и Горубляне (2 015 €/кв.м). Ако бюджетът не стига, Горубляне предлага съседна локация с около 21,8% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 215 330 €. Сред 113 района с достатъчно данни Младост 4 има 51 по-скъпи и 61 по-евтини.

Медианният наем за тристаен апартамент в Младост 4 е 800 € месечно по 34 обяви. Срещу медианна цена 235 000 € годишният наем (9 600 €) дава 4,1% брутна доходност. Това съответства на около 24 години изплащане само от наем. За сравнение, типичната доходност за тристайни в София е 3,6% — разликата е 0,5 процентни пункта в полза на Младост 4. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Какво точно се продава в Младост 4? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 170 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 67% от обявите с посочен тип, следвано от газ (31%). Типичната сграда в обявите е построена през 1990 г., с 9 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 8,8 км по права линия, а надморската височина е 622 м — 62 м над нивото на центъра. Най-близките метростанции са „Бизнес парк София“ (0,3 км), „Акад. Александър Теодоров-Балан“ (1,3 км) и „Младост 3“ (2 км). Метролиния: М1/М4. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече спортни обекти (8 при медиана 1), банки (7 при медиана 0) и детски площадки (40 при медиана 6). Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Половината обяви в Младост 4 са между 2 333 €/кв.м и 3 000 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: +9,8%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 10,2% под сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.
• Състояние и обзавеждане. 9% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Метро. Най-близката станция, „Бизнес парк София“, е на 0,3 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Младост 4 са на 3 071 €/кв.м, а четиристайните на 2 472 €/кв.м.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Младост 4. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.