Оценка на имот в Красна поляна 3

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 22 обяви (49% от предлагането). Медианната цена е 198 500 € за 92 кв.м, което прави 2 335 €/кв.м. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните +13,2% (3 020 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +2,9% (2 622 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −6,6% (2 335 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −6,1% (2 464 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Красна поляна 3 се плащат около 48 501 € отгоре: двустаен апартамент е средно 149 999 €, а тристаен — 198 500 €. Цената на квадрат пада с размера — от 3 020 €/кв.м при едностайните до 2 335 €/кв.м при тристайните, разлика от 29,3%.

Сградите от 2020–2025 г. се предлагат средно за 2 857 €/кв.м, а сградите от 80-те — за 2 622 €/кв.м. Премията за нова сграда в Красна поляна 3 е 9%. Жилищата с акт 14 или 15 се обявяват средно по 2 132 €/кв.м, т.е. с 25,4% под сградите от 2020–2025 г. 16% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

При първи етаж медианата е 2 105 €/кв.м — −22,5% спрямо средните етажи. При последен етаж медианата е 2 502 €/кв.м — −7,9% спрямо средните етажи. Разликата между най-скъпата категория (среден етаж) и най-евтината (първи етаж) е 29,1%.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Красна поляна 3 нараства: 2 357 €/кв.м → 2 482 €/кв.м, +5,3%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 357 €/кв.м, най-високата — 2 482 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 5,2 процентни пункта в полза на Красна поляна 3. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Модалният интервал е 2 750–3 000 €/кв.м с 9 обяви. Между долния и горния квартил (2 166 €/кв.м и 2 875 €/кв.м) има 709 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 56%; под 2 000 €/кв.м остават 16%.

Съседните райони се движат от 2 214 €/кв.м (Красна поляна 2) до 2 836 €/кв.м (Бакстон); Красна поляна 3 с 2 613 €/кв.м е между тях. Ако бюджетът не стига, Красна поляна 2 предлага съседна локация с около 15,3% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 180 000 €. В градската класация по медиана 47 района са по-скъпи, а 65 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Медианният наем за двустаен апартамент в Красна поляна 3 е 590 € месечно по 21 обяви. Срещу медианна цена 149 999 € годишният наем (7 080 €) дава 4,7% брутна доходност. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 21 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Красна поляна 3 е с 0,5 процентни пункта над нея. Това е брутна доходност — без данък, такси за управление, ремонти и месеци без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 45 обяви в Красна поляна 3. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Всички обяви с посочено отопление в Красна поляна 3 са с ТЕЦ (парно). Медианната сграда е от 1980 г. и има 8 етажа.

В Красна поляна 3 сте на 3,1 км от центъра и на 570 м височина (10 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е външен (периферен) квартал. До метрото: „Цар Борис III“ (1,5 км), „Вардар“ (1,5 км) и „Овча купел“ (1,5 км). Над средното ниво са трамвайни спирки — 3 срещу 0 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Половината обяви в Красна поляна 3 са между 2 166 €/кв.м и 2 875 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Красна поляна 3 диапазонът по тип е от 2 335 €/кв.м до 3 020 €/кв.м.
• Метро. Най-близката станция, „Цар Борис III“, е на 1,5 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Година на строителство. Сградите от 2020–2025 г. се обявяват с 9% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +7,9% за новата сграда.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние и обзавеждане. 11% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Красна поляна 3. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.