Оценка на имот в Разсадника

Ако търсите двустаен апартамент, изборът е най-голям: 27 обяви (49% от предлагането). Медианната цена е 162 000 € за 61 кв.м, което прави 2 676 €/кв.м. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните +12,8% (3 008 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +5% (2 676 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните −1,8% (2 455 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните −15,5% (2 217 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 63 000 € (39%), а площта нараства от 61 кв.м на 92 кв.м. Едностайните имат най-висока цена на кв.м (3 008 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (2 217 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Премията за ново строителство в Разсадника е около 12,4%: 2 874 €/кв.м при сградите от 2020–2025 г. срещу 2 556 €/кв.м при сградите от 80-те. Покупката „на зелено“ излиза с 14,7% по-евтино от завършено ново жилище — 2 451 €/кв.м срещу 2 874 €/кв.м (11 обяви в строеж). 20% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

Последният етаж се обявява с 4,1% над средните етажи (2 662 €/кв.м, 8 обяви).

Последната стойност (19 октомври) е 2 561 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 554 €/кв.м. Промяната е +0,3% при +0,1% за града. В рамките на периода медианата е варирала между 2 552 €/кв.м и 2 582 €/кв.м. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Най-много обяви (13) попадат в интервала 2 250–2 500 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 307 €/кв.м, а една четвърт — над 2 903 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 58%; под 2 000 €/кв.м остават 2%.

Най-скъпият съсед е Бакстон с 2 836 €/кв.м (+8,5% спрямо Разсадника), а най-достъпният — Захарна фабрика с 2 281 €/кв.м (−12,7%). Най-близката по-евтина алтернатива е Захарна фабрика — там медианната оферта е 144 900 € при 2 281 €/кв.м. В градската класация по медиана 48 района са по-скъпи, а 64 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Разсадника се отдава средно за 600 € на месец (26 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 162 000 € това е брутна доходност 4,4% годишно. Казано иначе, нужни са около 23 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,2 процентни пункта в полза на Разсадника. За тристаен апартамент медианният наем е 600 € (13 обяви), а доходността — 3,2%. Изчислението е по обявени наеми и цени, без разходите на наемодателя.

Данните идват от описанията на 55 обяви за апартаменти в Разсадника и показват какъв фонд доминира в предлагането. Всички обяви с посочено отопление в Разсадника са с ТЕЦ (парно). Медианната сграда е от 1980 г. и има 8 етажа.

По тип Разсадника е вътрешен квартал: 2,5 км до центъра, 558 м надморска височина, 0,83 кв.км площ. На пешеходно разстояние са метростанциите „Константин Величков“ (0,9 км), „Вардар“ (1,1 км) и „Опълченска“ (1,7 км). Над средното ниво са трамвайни спирки — 7 срещу 0 за типичния квартал; кафенета — 5 срещу 1 за типичния квартал; паркове — 5 срещу 1,5 за типичния квартал. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Разсадника могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Разсадника са на 3 008 €/кв.м, а четиристайните на 2 217 €/кв.м.
• Метро. Най-близката станция, „Константин Величков“, е на 0,9 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Отопление. 100% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Разсадника 5% от обявите са в последната група.
• Възраст на сградата. В обявите сградите от 2020–2025 г. са с 12,4% над сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +10,9% за новото строителство.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.