Оценка на имот в Бакстон

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 73 от общо 117 (62%). Медианата им е 2 856 €/кв.м при типична площ 101 кв.м, или около 285 000 € за жилище. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: двустайните +10,5% (2 815 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +14,2% (2 856 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +2,5% (2 690 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (200 552 €) и тристаен (285 000 €) е 84 448 € — толкова струва една стая повече в Бакстон. Най-скъп на квадратен метър е тристаен апартамент (2 856 €/кв.м), най-евтин — четиристаен (2 690 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 743 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 425 €/кв.м) — разликата е +13,1% в полза на по-старите. Групите са малки (3 и 12 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Сградите в строеж (36 обяви, 2 757 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 425 €/кв.м) — разликата е +13,7%. 33% от офертите са в нови или строящи се сгради — по-малко от средното за София (50%).

Партер: 2 537 €/кв.м по 3 обяви, с 9,1% под средните етажи. Първият етаж се обявява с 4,7% над средните етажи (2 923 €/кв.м, 5 обяви). Последен етаж: 2 923 €/кв.м по 20 обяви, с 4,7% над средните етажи. Висок етаж (12+): 2 478 €/кв.м по 4 обяви, с 11,2% под средните етажи. Разликата между най-скъпата категория (първи етаж) и най-евтината (етаж 12+) е 18%.

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Бакстон нараства: 2 794 €/кв.м → 2 841 €/кв.м, +1,7%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 2 794 €/кв.м, най-високата — 2 873 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 1,6 процентни пункта в полза на Бакстон. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-гъсто е предлагането между 2 750 и 3 000 €/кв.м — там са 36 от 117 оферти. Една четвърт от обявите са под 2 500 €/кв.м, а една четвърт — над 3 001 €/кв.м. Под 2 500 €/кв.м са 25% от обявите, а от 3 500 €/кв.м нагоре — 8%.

Всички 5 района в съседство с достатъчно обяви са по-евтини от Бакстон: от 2 194 €/кв.м (Овча купел) до 2 613 €/кв.м (Красна поляна 3). Ако бюджетът не стига, Овча купел предлага съседна локация с около 22,6% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 187 750 €. Сред 113 района с достатъчно данни Бакстон има 29 по-скъпи и 83 по-евтини.

Медианният наем за двустаен апартамент в Бакстон е 657 € месечно по 52 обяви. Срещу медианна цена 200 552 € годишният наем (7 884 €) дава 3,9% брутна доходност. Казано иначе, нужни са около 25 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,3 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 780 € (68 обяви), а доходността — 3,3%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Данните идват от описанията на 117 обяви за апартаменти в Бакстон и показват какъв фонд доминира в предлагането. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (55%); газ е в 41%, а локално отопление е в 5% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 2001 г., с 8 надземни етажа.

В Бакстон сте на 5,5 км от центъра и на 615 м височина (55 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е външен (периферен) квартал. До метрото има поне 1,9 км — най-близо са „Цар Борис III“ (1,9 км), „Овча купел“ (1,9 км) и „Мизия“ (2,3 км). Основният градски транспорт са наземните линии (8 автобусни и 6 трамвайни спирки по OpenStreetMap). Над средното ниво са трамвайни спирки — 6 срещу 0 за типичния квартал; градини — 4 срещу 0 за типичния квартал; кафенета — 3 срещу 1 за типичния квартал. Липсват (поне на картата): училища. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Две жилища в Бакстон могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Етаж. Сурова разлика партер/среден етаж в обявите: −9,1%. Чистият ефект след изравняване на площта и годината в градския модел е −9,3%.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Бакстон почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Метро. Най-близката станция, „Цар Борис III“, е на 1,9 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова двустайните в Бакстон са на 2 815 €/кв.м, а четиристайните на 2 690 €/кв.м.
• Отопление. 55% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.

В съветника за оценка тези корекции се прилагат автоматично към вашите данни, а резултатът се проверява срещу най-близките обяви в Бакстон. Как е изграден моделът, обясняваме в методиката; пълния списък с фактори ще намерите в Какво влияе на цената.