Оценка на имот в Младост 1

Най-много са обявите за тристайни апартаменти — 94 от общо 169 (56%). Медианата им е 2 682 €/кв.м при типична площ 104 кв.м, или около 296 072 € за жилище. Ако сложим цените до тези за цяла София, получаваме: едностайните +30,2% (3 472 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +18,9% (3 030 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +7,3% (2 682 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +0,1% (2 626 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 96 672 € (48%), а площта нараства от 66 кв.м на 104 кв.м. Едностайните имат най-висока цена на кв.м (3 472 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (2 626 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Интересно е, че сградите от 80-те (2 892 €/кв.м) не са по-евтини от новите сгради с акт 16 от 2026 г. (2 542 €/кв.м) — разликата е +13,8% в полза на по-старите. Възрастта на сградата сама по себе си не обяснява цената в Младост 1. Отстъпка за покупка „на зелено“ в Младост 1 практически няма: 2 830 €/кв.м за жилищата в строеж срещу 2 542 €/кв.м за новите сгради с акт 16 от 2026 г. Общо 31% от обявите в Младост 1 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Първи етаж: 3 203 €/кв.м по 3 обяви, с 12,7% над средните етажи. При последен етаж медианата е 3 101 €/кв.м — +9,1% спрямо средните етажи. При висок етаж (12+) медианата е 3 074 €/кв.м — +8,2% спрямо средните етажи. Най-висока медиана има първи етаж (3 203 €/кв.м), най-ниска — среден етаж (2 842 €/кв.м).

Последната стойност (19 октомври) е 2 870 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 870 €/кв.м. Промяната е 0% при +0,1% за града. Най-ниската стойност в серията е 2 870 €/кв.м, най-високата — 2 876 €/кв.м. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Най-много обяви (36) попадат в интервала 2 500–2 750 €/кв.м. Една четвърт от обявите са под 2 509 €/кв.м, а една четвърт — над 3 209 €/кв.м. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 78%; под 2 500 €/кв.м остават 22%.

Съседните райони се движат от 2 522 €/кв.м (Дървеница) до 3 099 €/кв.м (Мусагеница); Младост 1 с 2 879 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Дървеница — там медианната оферта е 230 000 € при 2 522 €/кв.м. В градската класация по медиана 26 района са по-скъпи, а 86 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

Двустаен апартамент в Младост 1 се отдава средно за 600 € на месец (59 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 199 400 € това е брутна доходност 3,6% годишно. Казано иначе, нужни са около 28 години наем, за да се покрие цената на жилището. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Младост 1 е с 0,6 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 750 € (48 обяви), а доходността — 3%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Какво точно се продава в Младост 1? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 169 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 98% от обявите с посочен тип, следвано от локално отопление (2%). Типичната сграда в обявите е построена през 1980 г., с 8 надземни етажа.

По тип Младост 1 е външен (периферен) квартал: 6 км до центъра, 578 м надморска височина, 2,46 кв.км площ. Най-близките метростанции са „Мусагеница“ (0,6 км), „Младост 1“ (0,6 км) и „Г. М. Димитров“ (1,2 км). Районът се обслужва от линии М1/М4. Над средното ниво са медицински центрове — 13 срещу 1 за типичния квартал; кафенета — 12 срещу 1 за типичния квартал; банки — 10 срещу 0 за типичния квартал. Източникът е OpenStreetMap — свободна карта, чиято пълнота варира между отделните части на града.

Две жилища в Младост 1 могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Възраст на сградата. В обявите новите сгради с акт 16 от 2026 г. са с 12,1% под сградите от 80-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +0,4% за новото строителство.
• Метро. Най-близката станция, „Мусагеница“, е на 0,6 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Младост 1 то е посочено в 2% от обявите с данни.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Младост 1 почти няма обяви, описани като „за ремонт“.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Младост 1 диапазонът по тип е от 2 626 €/кв.м до 3 472 €/кв.м.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.