Оценка на имот в Младост 3

Най-много са обявите за двустайни апартаменти — 71 от общо 153 (46%). Медианата им е 2 872 €/кв.м при типична площ 68 кв.м, или около 178 000 € за жилище. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните −0,2% (2 662 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +12,7% (2 872 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +14% (2 851 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +2,4% (2 688 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Младост 3 се плащат около 149 900 € отгоре: двустаен апартамент е средно 178 000 €, а тристаен — 327 900 €. Тук по-големите жилища не поевтиняват на квадрат: двустайните имат най-висока медиана (2 872 €/кв.м), а едностайните — най-ниска (2 662 €/кв.м). Често това е знак, че големите апартаменти са в по-нови или по-представителни сгради.

Който избира между сградите от 80-те и новите сгради с акт 16 от 2026 г., трябва да предвиди около 2,7% повече на квадрат за новото — 3 000 €/кв.м срещу 2 920 €/кв.м. 55 оферти са в сгради в строеж с медиана 2 707 €/кв.м; спрямо новите сгради с акт 16 от 2026 г. (3 000 €/кв.м) отстъпката е около 9,8% — цената на изчакването и на риска от забавяне. Общо 39% от обявите в Младост 3 са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

Първият етаж се обявява с 8,4% над средните етажи (3 016 €/кв.м, 6 обяви). Последен етаж: 2 845 €/кв.м по 17 обяви, с 2,2% над средните етажи. Висок етаж (12+): 2 943 €/кв.м по 18 обяви, с 5,7% над средните етажи. Най-висока медиана има първи етаж (3 016 €/кв.м), най-ниска — среден етаж (2 783 €/кв.м).

Последната стойност (19 октомври) е 2 842 €/кв.м, а първата (17 септември) — 2 773 €/кв.м. Промяната е +2,5% при +0,1% за града. Най-ниската стойност в серията е 2 773 €/кв.м, най-високата — 2 842 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 2,4 процентни пункта в полза на Младост 3. Един месец е кратък период и движения под 1–2% са по-скоро шум от смяната на обявите, отколкото реален тренд.

Модалният интервал е 2 750–3 000 €/кв.м с 33 обяви. Една четвърт от обявите са под 2 535 €/кв.м, а една четвърт — над 3 154 €/кв.м. Под 2 500 €/кв.м са 24% от обявите, а от 3 500 €/кв.м нагоре — 8%.

Съседните райони се движат от 2 015 €/кв.м (Горубляне) до 2 879 €/кв.м (Младост 1); Младост 3 с 2 843 €/кв.м е между тях. Ако бюджетът не стига, Горубляне предлага съседна локация с около 29,1% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 215 330 €. В градската класация по медиана 28 района са по-скъпи, а 84 района — по-евтини от общо 113 с поне 8 обяви.

С 600 € месечен наем и 178 000 € покупна цена двустаен в Младост 3 носи около 4% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. Това съответства на около 25 години изплащане само от наем. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Младост 3 е на същото ниво. За тристаен апартамент медианният наем е 800 € (17 обяви), а доходността — 2,9%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Какво точно се продава в Младост 3? Преброихме характеристиките, изрично посочени в 153 обяви; реалните дялове може да са малко по-високи, защото не всеки продавач ги описва. Най-често посочваното отопление е ТЕЦ (парно) — 96% от обявите с посочен тип, следвано от газ (4%). Медианната сграда е от 1980 г. и има 9 етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 7,8 км по права линия, а надморската височина е 608 м — 48 м над нивото на центъра. Най-близките метростанции са „Акад. Александър Теодоров-Балан“ (0,5 км), „Младост 3“ (0,7 км) и „Александър Малинов“ (0,7 км). Метролиния: М1/М4. Спрямо типичния квартал в Столична община тук има видимо повече градини (29 при медиана 0), детски градини (6 при медиана 1) и детски площадки (33 при медиана 6). Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Половината обяви в Младост 3 са между 2 535 €/кв.м и 3 154 €/кв.м. Къде точно ще попадне вашият имот, определят основно:

• Година на строителство. Новите сгради с акт 16 от 2026 г. се обявяват с 2,7% над сградите от 80-те; моделът, който сравнява сходни по площ и етаж жилища, дава +0,4% за новата сграда.
• Отопление. 96% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Младост 3 четиристайните (2 688 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от едностайните (2 662 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Метро. Най-близката станция, „Акад. Александър Теодоров-Балан“, е на 0,5 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Състояние. Обзавеждането добавя около +10,4%, скорошният ремонт — +7%, а „за ремонт“ сваля −6,2%; в Младост 3 1% от обявите са в последната група.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.