Оценка на имот в Кръстова вада

Пазарът в Кръстова вада се движи основно от тристайните — 217 оферти с медиана 2 883 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 112 кв.м, т.е. около 320 996 €. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: едностайните +17,6% (3 136 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +13,2% (2 885 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +15,3% (2 883 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +12,8% (2 960 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Преминаването от двустаен към тристаен оскъпява покупката с около 107 993 € (51%), а площта нараства от 71 кв.м на 112 кв.м. Най-скъп на квадратен метър е едностаен апартамент (3 136 €/кв.м), най-евтин — тристаен (2 883 €/кв.м). Това е обичайно: при малките жилища баня, кухня и коридор се разпределят върху по-малко квадратни метри.

Покупката „на зелено“ излиза с 3,8% по-евтино от завършено ново жилище — 2 795 €/кв.м срещу 2 906 €/кв.м (303 обяви в строеж). 61% от офертите са в нови или строящи се сгради — повече от средното за София (50%).

Партер: 2 899 €/кв.м по 45 обяви, почти колкото средните етажи. При първи етаж медианата е 2 671 €/кв.м — −8,4% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява с 4,1% под средните етажи (2 795 €/кв.м, 89 обяви). Високите етажи (12+) се обявяват с 17,7% над средните етажи (3 431 €/кв.м, 15 обяви). Разликата между най-скъпата категория (етаж 12+) и най-евтината (първи етаж) е 28,5%.

Между 17 септември и 19 октомври медианата на обявените 2–4-стайни апартаменти в Кръстова вада се промени от 2 881 €/кв.м на 2 885 €/кв.м (+0,1%). За същия период градската медиана мръдна с +0,1%. В рамките на периода медианата е варирала между 2 880 €/кв.м и 2 885 €/кв.м. Тези данни показват краткосрочната посока на офертите, а не реализираните сделки.

Модалният интервал е 2 750–3 000 €/кв.м с 130 обяви. Между долния и горния квартил (2 600 €/кв.м и 3 373 €/кв.м) има 773 € разлика на квадратен метър. Делът на обявите от 2 500 €/кв.м нагоре е 83%; под 2 500 €/кв.м остават 17%.

От 5 района в съседство с достатъчно обяви 3 са по-евтини и 2 са по-скъпи от Кръстова вада. Крайностите са Лозенец (4 000 €/кв.м) и Малинова долина (2 353 €/кв.м). Най-близката по-евтина алтернатива е Малинова долина — там медианната оферта е 190 000 € при 2 353 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Кръстова вада има 25 по-скъпи и 87 по-евтини.

Тристаен апартамент в Кръстова вада се отдава средно за 1 100 € на месец (98 обяви за наем към 19 октомври 2026 г.). При медианна продажна цена 320 996 € това е брутна доходност 4,1% годишно. Казано иначе, нужни са около 24 години наем, за да се покрие цената на жилището. За сравнение, типичната доходност за тристайни в София е 3,6% — разликата е 0,5 процентни пункта в полза на Кръстова вада. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Профилът по-долу е изчислен от текста на 581 обяви в Кръстова вада. Липсата на споменаване не означава непременно липса на гараж или обзавеждане — броим само изрично посоченото. Най-често посочваното отопление е газ — 94% от обявите с посочен тип, следвано от ТЕЦ (парно) (3%). Типичната сграда в обявите е построена през 2025 г., с 6 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 5,3 км по права линия, а надморската височина е 622 м — 62 м над нивото на центъра. На пешеходно разстояние са метростанциите „Витоша“ (1 км), „Джеймс Баучер“ (2,3 км) и „България“ (3,3 км). Метролиния: М2. Над средното ниво са спортни обекти — 13 срещу 1 за типичния квартал; медицински центрове — 9 срещу 1 за типичния квартал; ресторанти — 11 срещу 3 за типичния квартал. Липсват (поне на картата): паркове. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Как от 2 899 €/кв.м се стига до цената на конкретен имот в Кръстова вада? Най-силно влияят:

• Етаж. Партерът в Кръстова вада се обявява почти колкото средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Отопление. 3% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Метро. Най-близката станция, „Витоша“, е на 1 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.
• Площ. С всеки 10% повече квадратни метри цената на кв.м пада с около 2,7% — затова едностайните в Кръстова вада са на 3 136 €/кв.м, а четиристайните на 2 960 €/кв.м.
• Състояние и обзавеждане. 3% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.