Оценка на имот в Хладилника

Ако търсите тристаен апартамент, изборът е най-голям: 34 обяви (53% от предлагането). Медианната цена е 442 900 € за 128 кв.м, което прави 3 537 €/кв.м. Спрямо същия тип жилища в цяла София разликите са: двустайните +21,7% (3 100 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +41,5% (3 537 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +27,4% (3 344 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

За една стая повече в Хладилника се плащат около 180 340 € отгоре: двустаен апартамент е средно 262 560 €, а тристаен — 442 900 €. Необичайно за София, тристайните в Хладилника са най-скъпи на кв.м (3 537 €/кв.м), докато двустайните са на 3 100 €/кв.м — разлика от 14,1%.

Интересно е, че сградите от 90-те (3 727 €/кв.м) не са по-евтини от сградите от 2020–2025 г. (3 638 €/кв.м) — разликата е +2,4% в полза на по-старите. Групите са малки (20 и 3 обяви), така че разликата идва по-скоро от конкретните сгради, отколкото от възрастта им. Покупката „на зелено“ излиза с 15,7% по-евтино от завършено ново жилище — 3 068 €/кв.м срещу 3 638 €/кв.м (19 обяви в строеж). Делът на новите и строящите се сгради в предлагането е 30% (средно за града: 50%).

Последният етаж се обявява с 25,9% над средните етажи (4 413 €/кв.м, 7 обяви).

В шестте наблюдения от 17 септември до 19 октомври обявената медиана в Хладилника спада: 3 570 €/кв.м → 3 537 €/кв.м, −0,9%. Цяла София: +0,1%. Най-ниската стойност в серията е 3 505 €/кв.м, най-високата — 3 570 €/кв.м. Разликата спрямо динамиката на София е 1 процентен пункт в ущърб на Хладилника. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-много обяви (14) попадат в интервала 3 500–3 750 €/кв.м. Между долния и горния квартил (3 067 €/кв.м и 3 843 €/кв.м) има 776 € разлика на квадратен метър. Под 3 000 €/кв.м са 20% от обявите, а от 4 000 €/кв.м нагоре — 23%.

Съседните райони се движат от 2 500 €/кв.м (Витоша) до 4 000 €/кв.м (Лозенец); Хладилника с 3 495 €/кв.м е между тях. Ако бюджетът не стига, Витоша предлага съседна локация с около 28,5% по-ниска цена на квадрат и медианна обява от 221 000 €. Сред 113 района с достатъчно данни Хладилника има 8 по-скъпи и 104 по-евтини.

С 765 € месечен наем и 262 560 € покупна цена двустаен в Хладилника носи около 3,5% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 29 години. За сравнение, типичната доходност за двустайни в София е 4,2% — разликата е 0,7 процентни пункта. За тристаен апартамент медианният наем е 1 000 € (28 обяви), а доходността — 2,7%. Цифрата е брутна: нетната доходност след данъци, поддръжка и празни месеци е осезаемо по-ниска.

Данните идват от описанията на 64 обяви за апартаменти в Хладилника и показват какъв фонд доминира в предлагането. Най-често посочваното отопление е газ — 52% от обявите с посочен тип, следвано от ТЕЦ (парно) (36%). Медианната сграда е от 2022 г. и има 8 етажа.

В Хладилника сте на 4,1 км от центъра и на 610 м височина (50 м над нивото на центъра); по класификацията ни това е вътрешен квартал. На пешеходно разстояние са метростанциите „Витоша“ (0,4 км), „Джеймс Баучер“ (1,1 км) и „Европейски съюз“ (2,1 км). Районът се обслужва от линия М2. Над средното ниво са кафенета — 14 срещу 1 за типичния квартал; спортни обекти — 11 срещу 1 за типичния квартал; медицински центрове — 7 срещу 1 за типичния квартал. Липсват (поне на картата): училища и детски градини. Броят на обектите е по данни от OpenStreetMap и зависи от това колко подробно е картографиран районът.

Две жилища в Хладилника могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Състояние и обзавеждане. 8% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Площ. В градския модел всеки +10% площ сваля цената на кв.м с около 2,7%, но в Хладилника четиристайните (3 344 €/кв.м) не са по-евтини на квадрат от двустайните (3 100 €/кв.м) — тук по-големите жилища са в по-скъп сегмент.
• Отопление. 36% от обявите тук са с ТЕЦ; спрямо ТЕЦ моделът оценява газовото отопление на −2%, а локалното — на −5,9%.
• Достъп до метро. От квартала до „Витоша“ има 0,4 км; при оценката проверяваме реалното разстояние от вашия вход.
• Възраст на сградата. В обявите сградите от 2020–2025 г. са с 2,4% под сградите от 90-те; след изравняване на площта, етажа и отоплението градският модел дава +11,3% за новото строителство.

Всички тези ефекти са заложени в безплатната онлайн оценка: тя тръгва от локацията, коригира за площ, етаж, година и състояние и сравнява с реални оферти. Повече за подхода — в методиката и в ръководството за факторите.