Оценка на имот в Оборище

Пазарът в Оборище се движи основно от тристайните — 179 оферти с медиана 3 606 €/кв.м. Типичното жилище от този тип е 118 кв.м, т.е. около 399 942 €. Сравнение с медианите за столицата по брой стаи — едностайните +40,8% (3 756 €/кв.м срещу 2 667 €/кв.м); двустайните +60,2% (4 081 €/кв.м срещу 2 548 €/кв.м); тристайните +44,2% (3 606 €/кв.м срещу 2 500 €/кв.м); четиристайните +34% (3 517 €/кв.м срещу 2 624 €/кв.м).

Разликата между медианната цена на двустаен (290 535 €) и тристаен (399 942 €) е 109 407 € — толкова струва една стая повече в Оборище. Двустайните имат най-висока цена на кв.м (4 081 €/кв.м), а четиристайните — най-ниска (3 517 €/кв.м): по-голямото жилище е по-евтино на квадрат, но по-скъпо като обща сума.

Премията за ново строителство в Оборище е около 7,9%: 4 154 €/кв.м при новите сгради с акт 16 от 2026 г. срещу 3 850 €/кв.м при сградите от 80-те. Покупката „на зелено“ излиза с 25,3% по-евтино от завършено ново жилище — 3 104 €/кв.м срещу 4 154 €/кв.м (90 обяви в строеж). 34 обяви са в сгради отпреди 1960 г. — медианата им е 3 772 €/кв.м, почти колкото средното за квартала. Общо 49% от обявите в Оборище са ново строителство или сгради в строеж при 50% за цяла София.

При партер медианата е 2 624 €/кв.м — −29% спрямо средните етажи. При първи етаж медианата е 4 459 €/кв.м — +20,6% спрямо средните етажи. Последният етаж се обявява с 6,3% под средните етажи (3 464 €/кв.м, 44 обяви). При висок етаж (12+) медианата е 4 558 €/кв.м — +23,3% спрямо средните етажи. Най-висока медиана има етаж 12+ (4 558 €/кв.м), най-ниска — партер (2 624 €/кв.м).

Последната стойност (19 октомври) е 3 744 €/кв.м, а първата (17 септември) — 3 640 €/кв.м. Промяната е +2,9% при +0,1% за града. Най-ниската стойност в серията е 3 640 €/кв.м, най-високата — 3 750 €/кв.м. Кварталът изпреварва града с 2,8 процентни пункта. Част от колебанията идват просто от това кои обяви влизат и излизат от сайта, затова не ги приемайте като годишен ръст.

Най-гъсто е предлагането между 3 500 и 3 750 €/кв.м — там са 47 от 352 оферти. Между долния и горния квартил (3 207 €/кв.м и 4 352 €/кв.м) има 1 145 € разлика на квадратен метър. 96% от офертите са на или над 2 500 €/кв.м (около градската медиана), а 19% са от 4 500 €/кв.м нагоре.

Съседните райони се движат от 2 493 €/кв.м (Сухата река) до 5 645 €/кв.м (Докторски паметник); Оборище с 3 720 €/кв.м е между тях. Най-близката по-евтина алтернатива е Сухата река — там медианната оферта е 189 000 € при 2 493 €/кв.м. Сред 113 района с достатъчно данни Оборище има 7 по-скъпи и 105 по-евтини.

С 730 € месечен наем и 290 535 € покупна цена двустаен в Оборище носи около 3% брутно годишно — 12 наема, разделени на медианната продажна цена. При тази доходност наемът „връща“ покупната цена за около 33 години. Медианата на брутната доходност за двустайни в районите с данни за наеми е 4,2%, така че Оборище е с 1,2 процентни пункта под нея. За тристаен апартамент медианният наем е 900 € (67 обяви), а доходността — 2,7%. От брутната доходност трябва да се извадят данъкът върху наема, поддръжката и периодите без наемател.

Данните идват от описанията на 352 обяви за апартаменти в Оборище и показват какъв фонд доминира в предлагането. По отопление преобладава ТЕЦ (парно) (95%); локално отопление е в 4% от обявите с данни. Типичната сграда в обявите е построена през 2022 г., с 7 надземни етажа.

Разстоянието от квартала до центъра на София е около 1,7 км по права линия, а надморската височина е 547 м — 13 м под нивото на центъра. Най-близките метростанции са „Театрална“ (0,3 км), „Софийски университет Св. Климент Охридски“ (0,8 км) и „Орлов мост“ (0,8 км). Метролиния: М1/М2. Над средното ниво са градини — 20 срещу 0 за типичния квартал; кафенета — 10 срещу 1 за типичния квартал; барове — 9 срещу 0 за типичния квартал. Обектите са преброени в OpenStreetMap; при по-слабо картографирани места реалният брой може да е по-голям.

Две жилища в Оборище могат да се разминат с десетки проценти. Ето кои фактори обясняват разликите в местните обяви:

• Състояние и обзавеждане. 4% от офертите тук са обзаведени; в модела обзавеждането струва +10,4%, а нуждата от ремонт — −6,2%.
• Площ и стаи. По-голямото жилище е по-евтино на квадрат (около −2,7% на всеки +10% площ в модела); в Оборище диапазонът по тип е от 3 517 €/кв.м до 4 081 €/кв.м.
• Етаж. Партерът в Оборище се обявява с 29% под средните етажи; моделът ни за цяла София, който изолира етажа от останалите фактори, дава −9,3%.
• Отопление. Локалното отопление (ток, климатици) носи −5,9% спрямо ТЕЦ в градския модел; в Оборище то е посочено в 4% от обявите с данни.
• Метро. Най-близката станция, „Театрална“, е на 0,3 км от центъра на квартала; за конкретен адрес разстоянието до входа на метрото се отчита отделно.